Tabelle millesimali contrattuali e impugnazione della delibera di riparto (Cass. civ. Sez. II n. 8315 del 27.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le tabelle millesimali hanno natura contrattuale solo quando risulti espressamente che con esse si è inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, approvando la «diversa convenzione» di cui all’art. 1123, comma 1, c.c.; non basta, a tal fine, che siano state predisposte dal costruttore-venditore e richiamate nei titoli di acquisto delle porzioni individuali, occorrendo il consenso unanime dei condomini per la loro approvazione e modificazione. Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali il giudice può sindacare la nullità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione, dedotta o rilevata d’ufficio, mentre l’annullabilità è rilevabile solo se dedotta in via d’azione, con domanda riconvenzionale proposta nel termine perentorio di cui all’art. 1137, comma 2, c.c. L’atto di approvazione o revisione delle tabelle millesimali deve assumere la veste di deliberazione assembleare e non sono configurabili approvazioni o revisioni per facta concludentia.

Il Fatto

Una società costruttrice, condomina di un complesso immobiliare, propone ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Trento che aveva respinto il suo gravame. In primo grado era stata rigettata l’opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, oltre all’impugnazione di una deliberazione assembleare di riparto delle spese e alle domande proposte in riconvenzionale.

La ricorrente sostiene che le tabelle millesimali richiamate nei titoli di acquisto abbiano natura contrattuale e che la delibera impugnata, difforme da esse, sia perciò nulla; contesta inoltre il rigetto delle domande risarcitorie per infiltrazioni e per la presenza di alberi pregiudizievoli, nonché la statuizione sul difetto di legittimazione in ordine alla servitù di passaggio.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, che poggia su un’erronea ricostruzione delle questioni di diritto. Le tabelle millesimali sono contrattuali quando postulano il consenso unanime dei condomini per la loro approvazione e modificazione, sempre che non abbiano contenuto meramente ricognitivo dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, nel qual caso è sufficiente la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma 2, c.c. Il motivo parte dal fallace presupposto che siano contrattuali le tabelle predisposte dal costruttore-venditore e richiamate nei titoli di acquisto, tesi superata dal chiarimento delle Sezioni Unite n. 18477 del 2010: la sola allegazione ai titoli di acquisto non conferisce loro tale natura.

La Corte riafferma poi i principi della sentenza delle Sezioni Unite n. 9839 del 2021. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può sindacare la nullità della delibera, dedotta o rilevata d’ufficio, e l’annullabilità, purché quest’ultima sia prospettata in via d’azione con apposita domanda riconvenizionale nel termine perentorio dell’art. 1137, comma 2, c.c., e non in via di eccezione; è perciò inammissibile, rilevabile d’ufficio, l’eccezione con cui l’opponente deduca solo l’annullabilità senza chiedere una pronuncia di annullamento.

Nella specie si tratta di delibera di ripartizione delle spese: sono nulle le deliberazioni che a maggioranza stabiliscano o modifichino i criteri generali di ripartizione previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro; sono invece meramente annullabili quelle che ripartiscono in concreto le spese in violazione dei criteri generali, da impugnare nel termine di decadenza. La sequenza di delibere adottate in violazione della tabella vigente e non impugnate resta un dato intrinsecamente equivoco e non depone per una volontà tacita di approvare o variare le tabelle pro futuro, non essendo configurabili approvazioni o revisioni per facta concludentia (Cass. n. 5258 del 2023; n. 30305 del 2022).

Il secondo e il terzo motivo, relativi alle infiltrazioni e agli alberi, sono manifestamente infondati: dietro la dedotta violazione dell’art. 116 c.p.c. e dell’art. 2051 c.c. la ricorrente auspica un diverso apprezzamento dei fatti e delle prove. La censura di violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo nei rigorosi limiti consentiti dal novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., come precisato dalle Sezioni Unite n. 20867 del 2020.

Il quarto motivo è inammissibile, non criticando un’autonoma ratio decidendi della sentenza impugnata e difettando l’interesse ad impugnare. Il ricorso è rigettato, con regolazione delle spese secondo soccombenza e con l’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.