Riparto spese impianto comune e delibera applicativa annullabile (Cass. civ. Sez. II n. 20926 del 26.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La delibera assembleare che, in difformità dai criteri generali di legge o di convenzione, ripartisce in concreto tra i condomini le spese di gestione delle parti e dei servizi comuni è meramente annullabile e non nulla, con conseguente assoggettamento dell’impugnazione al termine decadenziale di cui all’art. 1137, comma 2, cod. civ. La delibera applicativa di una precedente tabella di gestione approvata all’unanimità non modifica i criteri di riparto, ma ne costituisce mera attuazione. La ripartizione delle spese di un impianto comune deve seguire criteri proporzionali all’uso e alle utilità che ciascun condomino ne trae, con esclusione di coloro che non ne ricevono alcuna utilità, ai sensi dell’art. 1123, commi 2 e 3, cod. civ.

Il Fatto

Alcuni condomini impugnavano la delibera assembleare con cui, nel luglio 2012, era stata approvata la spesa straordinaria per la sostituzione del “chiller” dell’impianto di raffrescamento, ripartita secondo la tabella “C” di gestione già approvata all’unanimità nel 2005. Gli attori chiedevano la declaratoria di nullità o annullabilità della delibera e la restituzione pro quota di quanto versato in eccedenza rispetto ai millesimi di proprietà.

Il Trib. Milano aveva rigettato la domanda di annullamento e la Corte di appello di Milano, con sentenza n. 143/2018, aveva respinto l’appello. I condomini soccombenti proponevano ricorso per cassazione, deducendo tre motivi di violazione di legge.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta in via preliminare un dato fattuale decisivo: l’impianto di raffreddamento serve solo i locali del piano terra e le parti comuni ubicate allo stesso piano, mentre gli immobili del primo piano sono dotati di impianto autonomo. Nel 2005 l’assemblea aveva approvato all’unanimità la tabella “C” di gestione dell’impianto, sulla base di un accertamento tecnico. La delibera del 2012 si era limitata ad applicare quella tabella alla ripartizione della spesa straordinaria.

Il primo motivo è infondato. La Corte di appello ha compiuto una plausibile sussunzione interpretativa, ritenendo che la tabella di gestione riguardasse non solo le spese di “uso e consumo” ma anche quelle di straordinaria manutenzione, accollandole ai soli condomini che effettivamente fruivano dell’impianto. La Corte esclude l’applicabilità della tabella millesimale di proprietà, invocata dai ricorrenti, perché avrebbe fatto concorrere condomini privi di qualsiasi utilità dall’impianto. La soluzione è conforme all’art. 1123, commi 2 e 3, cod. civ., che consente criteri proporzionali all’uso e alle utilità concretamente ritratte.

Il secondo motivo è parimenti privo di fondamento. La delibera impugnata è annullabile e non nulla, perché si limita ad applicare una precedente delibera adottata all’unanimità sui criteri di ripartizione. Richiamando le Sezioni Unite n. 9839/2021 — e, in precedenza, Cass. n. 6714/2010 — la Corte ribadisce che sono meramente annullabili le deliberazioni che ripartiscono in concreto le spese comuni in violazione dei criteri generali di legge o di convenzione, con termine decadenziale ex art. 1137, comma 2, cod. civ.

Il terzo motivo è inammissibile. La questione della mancata indicazione dei nominativi dei condomini favorevoli o contrari era stata qualificata come domanda nuova in appello, con declaratoria di inammissibilità ex art. 345 cod. proc. civ., censura che i ricorrenti non hanno dedotto né specificato quanto, dove e come avessero proposto la questione in primo grado. Nel merito la Corte territoriale aveva accertato che la delibera era stata comunque legittimamente impugnata da altri condomini e decisa nel merito, ritenendola valida, cosicché l’eventuale anomalia della verbalizzazione non ha prodotto alcuna conseguenza negativa.

Il ricorso è respinto, con condanna dei ricorrenti, in solido, alle spese e al contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.