Delibere nulle se modificano criteri di riparto in via programmatica (Cass. civ. Sez. II n. 20568 del 24.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di invalidità delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, il regime generale è quello dell’annullabilità ex art. 1137 c.c., mentre l’applicazione della categoria della nullità ha carattere residuale. Le delibere di ripartizione delle spese di gestione delle cose comuni, emanate in violazione dei criteri legali o negoziali, sono nulle soltanto ove l’assemblea abbia inteso modificarli stabilmente, con effetto programmatico-normativo per il futuro, esercitando un potere che non le spetta. Sono invece mere annullabili le delibere che disattendono quei criteri nel caso concreto, perché costituiscono cattivo esercizio del potere di ripartizione ex art. 1135, nn. 2 e 3, c.c. La reiterazione di violazioni identiche o simili nei singoli casi concreti non trasforma la somma delle volizioni in una volontà normativa di modifica dei criteri, nemmeno per facta concludentia, con la conseguenza che ciascuna delibera va impugnata nel termine perentorio dei trenta giorni.

Il Fatto

Nel 2007 il Condominio ottiene dal Tribunale di Roma, nei confronti della società costruttrice e condomina, un decreto ingiuntivo per circa € 15.537 a titolo di spese condominiali. In sede di opposizione la società ingiunta domanda in riconvenzionale l’accertamento della nullità della correlativa delibera assembleare, per contrasto con l’art. 49 del regolamento condominiale di natura contrattuale, che esclude l’imputazione delle spese condominiali alla società costruttrice in relazione agli immobili rimasti invenduti.

Il Tribunale rigetta la domanda riconvenzionale e l’opposizione, qualificando il vizio come annullabilità e non come nullità, con conseguente tardività dell’impugnazione rispetto ai termini ex art. 1137 c.c. La Corte di appello di Roma conferma la decisione. La società costruttrice ricorre in cassazione con due motivi, illustrati da memoria; resiste il Condominio con controricorso.

La Motivazione della Corte

I due motivi sono esaminati congiuntamente per connessione e rigettati. La Corte rilegge i passaggi salienti di Cass. SU 9839/2021, che ha delineato il quadro ricostruttivo della distinzione tra annullabilità e nullità delle delibere condominiali, in continuità con Cass. SU 4806 del 2005. Da tali arresti si desume che le delibere di ripartizione delle spese sono nulle solo quando l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o dall’accordo di tutti i condomini con volontà di carattere normativo, valevole anche per il futuro.

Viceversa, sono meramente annullabili le delibere che violano quei criteri nel caso concreto che esse hanno ad oggetto. In questa ipotesi l’operato assembleare si configura come applicazione erronea dei criteri, frutto di cattivo esercizio del potere spettante all’assemblea secondo l’art. 1135, nn. 2 e 3, c.c.; potere diretto esclusivamente ad applicare i criteri dell’art. 1123 c.c., la cui modifica con determinazione normativa per il futuro è ammissibile solo mediante la «diversa convenzione» stipulata tra tutti i condomini.

Applicando questi principi al caso di specie, la delibera impugnata non è affetta da nullità, ma è semplicemente annullabile. La Corte precisa che la qualificazione non muta al cospetto di una serie di delibere emanate nei casi concreti in violazione dei criteri, quand’anche si tratti della ripetizione di una violazione identica o simile, e quindi suscettibile di essere interpretata come determinazione di inaugurare un indirizzo modificativo dei criteri di ripartizione.

Tale situazione non dà luogo a nullità, poiché non si ravvisano gli estremi di una manifestazione espressa di volontà programmatico-normativa intesa a modificare i criteri legali o negoziali. Una serie di violazioni puntuali e concrete non dà luogo a un qualcosa di diverso e ulteriore rispetto alla somma delle singole volizioni lesive, e in particolare non la trasforma nella manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri, nemmeno per facta concludentia, inammissibile in materia di convenzione ex art. 1123, co. 1, c.c. (cfr. Cass. 24808/2022). Ne deriva che incombe sulla parte interessata l’onere di impugnare ciascuna singola delibera entro il termine perentorio ex art. 1137, co. 2, c.c.