Azione di inefficacia di clausola del regolamento condominiale e litisconsorzio necessario (Cass. civ. Sez. II n. 25228 del 15.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’azione di nullità del regolamento condominiale di natura contrattuale deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini, a pena di nullità, configurandosi il regolamento stesso come contratto plurilaterale. La necessità del litisconsorzio necessario non dipende dalla natura costitutiva, di condanna o meramente dichiarativa del provvedimento richiesto, ma dalla situazione sostanziale controversa, che deve essere regolata in modo unitario per tutte le parti. Ne consegue che anche la domanda di mero accertamento della sopravvenuta inefficacia di una clausola del regolamento impone la partecipazione di tutti i condomini, non potendo quella clausola valere per le sole parti in causa e non per gli altri.

Il Fatto

Alcuni condomini convenivano in giudizio il costruttore e originario proprietario di talune unità immobiliari dello stabile, chiedendo dichiararsi la nullità o l’inefficacia della clausola del regolamento condominiale che lo esonerava dal pagamento delle spese comuni per le unità non ancora vendute, oltre alla restituzione delle somme corrisposte al Condominio.

La Corte d’Appello di Venezia, confermando la decisione di primo grado, ordinava al costruttore il rimborso pro quota delle spese sostenute dagli attori. Riteneva non necessaria la partecipazione di tutti i condomini, qualificando la domanda come di mero accertamento della sopravvenuta perdita di efficacia della clausola. Avverso tale pronuncia il costruttore proponeva ricorso per cassazione in dieci motivi; i condomini resistevano con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta in via prioritaria il primo motivo, che denuncia la violazione degli artt. 101, 102 e 331 cod. proc. civ. e degli artt. 1118, 1123 e 1138 cod. civ., per essere stata la domanda proposta senza la partecipazione di tutti i condomini. Il motivo è ritenuto fondato.

La Corte richiama il proprio consolidato orientamento secondo cui il regolamento contrattuale di condominio, quali ne siano il meccanismo di produzione e il momento di efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, alla stregua di un contratto plurilaterale. L’azione di nullità è quindi esperibile da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario (Cass. 12850/2008; Cass. 4432/2017; Cass. 24957/2020; Cass. 6656/2021).

Il Collegio prende atto del superamento dell’opposto indirizzo, che escludeva la necessità della partecipazione di tutti i contraenti per le domande di accertamento della sopravvenuta inefficacia di un contratto plurisoggettivo (Cass. 135/1977; Cass. 9581/1991). È ormai prevalente l’orientamento per cui il litisconsorzio necessario si profila in ogni ipotesi in cui la situazione sostanziale controversa debba essere regolata in modo unitario per tutte le parti, onde non privare la decisione dell’utilità connessa all’esperimento dell’azione, indipendentemente dalla natura del provvedimento richiesto (Cass. 6606/1982; Cass. 11626/1992).

Il relativo accertamento va effettuato sulla base del petitum, cioè del risultato perseguito in giudizio (Cass. 16939/2003). L’ammissibilità del litisconsorzio anche rispetto alle azioni di accertamento è poi confermata da ulteriori precedenti (Cass. 11550/1998; Cass. 11765/2002; Cass. 23315/2020). Nel caso concreto, la domanda dei condomini mirava a far dichiarare l’inefficacia della clausola che esonerava il costruttore, affinché i successivi riparti fossero elaborati includendo tutti i condomini, con evidenti ricadute sugli oneri di ciascuno: tale risultato non poteva ottenersi senza che l’inefficacia fosse accertata nei confronti di tutti.

La domanda, ritenuta fondata dalla Corte di appello, doveva dunque essere decisa a contraddittorio integro, con la chiamata in giudizio di tutti i condomini ai sensi dell’art. 102 cod. proc. civ. Il primo motivo è accolto, con assorbimento di tutte le restanti censure, avendo carattere pregiudiziale il rilevato difetto di integrità del contraddittorio. La sentenza è cassata con rinvio, ai sensi dell’art. 383, comma terzo, cod. proc. civ., anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.