Sentenza ex art. 2932 c.c. condizionata al prezzo e alla cancellazione delle ipoteche: registro proporzionale (Cass. civ. Sez. V n. 4069 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le condizioni apposte nella sentenza ex art. 2932 c.c., relative alla cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli a carico del promittente venditore e al pagamento del corrispettivo pattuito a carico del promissario acquirente, devono ritenersi, sotto il profilo fiscale, meramente potestative, con conseguente applicazione dell’imposta di registro in modo proporzionale e non fisso, in applicazione dell’art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986. (Rv. 678038-01)

Il Fatto

Con sentenza del 2016 il Tribunale di Lecce accoglieva la domanda di una promissaria acquirente per l’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare ex art. 2932 c.c., subordinando il trasferimento al pagamento del prezzo residuo e all’eliminazione, da parte del promittente venditore, delle iscrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile. L’Agenzia delle Entrate tassava la sentenza con imposta di registro proporzionale, oltre alle imposte ipotecaria e catastale.

La contribuente impugnava l’avviso di liquidazione. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, in parziale riforma della decisione di primo grado, accertava che l’imposta di registro era dovuta in misura fissa. L’Agenzia ricorreva in Cassazione con un unico motivo, per violazione dell’art. 27, terzo comma, del d.P.R. n. 131 del 1986. La contribuente resisteva eccependo l’inammissibilità del ricorso, perché diretto a una rivalutazione del fatto, e invocando l’art. 27, quarto comma, per il mancato avveramento della condizione della cancellazione delle iscrizioni, oltre al principio di alternatività IVA-registro ex art. 40. Il trasferimento, del resto, non era mai avvenuto per il mancato pagamento del prezzo.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge le eccezioni preliminari: il motivo denuncia una violazione di legge su fatti pacifici, senza chiedere una rivalutazione; la questione dell’alternatività IVA-registro è inammissibile perché non proposta nel ricorso introduttivo né con ricorso incidentale condizionato.

Nel merito, la Corte ribadisce l’orientamento già espresso (Cass. n. 27902/2018; n. 13705/2022; n. 16818/2014): la sentenza ex art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento dell’immobile subordinatamente al pagamento del prezzo è soggetta a imposta proporzionale, anche se ancora impugnabile, perché l’art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986 non considera sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente, il quale ha già seriamente offerto il prezzo introducendo il giudizio. Trattandosi di imposta d’atto, rileva il contenuto della sentenza al momento in cui è resa; gli avvenimenti successivi, come il mancato pagamento del prezzo, non incidono sulla tassazione e non rendono applicabili l’art. 37, secondo comma, né il rimborso ex art. 77.

Quanto alla condizione della cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli, la Corte osserva che la stessa attrice conosceva le iscrizioni quando ha agito ex art. 2932 c.c.; l’art. 27 riguarda non solo l’acquirente ma anche il venditore (Cass. n. 7120/2025) e la condizione posta al venditore è comunque collegata a quella del pagamento del prezzo, sicché anche essa va considerata meramente potestativa. Il ricorso è accolto e, decidendo nel merito, la Corte rigetta l’originario ricorso della contribuente. Le spese sono compensate per la novità della questione relativa alla condizione della cancellazione delle iscrizioni.