Conformità urbanistica degli immobili pubblici in dismissione e intesa Stato-Regione (Cass. civ. Sez. II n. 20625 del 24.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 29, comma 1-bis, del D.L. n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326/2003, non introduce una conformità ex lege al piano regolatore generale degli uffici pubblici da conferire al fondo immobiliare. L’equiparazione della destinazione ad uffici pubblici a quella ad attività direzionali o di servizi opera ai soli fini dell’accertamento di conformità previsto dall’art. 2 del d.P.R. n. 383/1994. L’intesa Stato-Regione resta l’atto finale di una procedura complessa, necessaria ad attestare la conformità dell’immobile in dismissione alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie. Ne consegue che il promittente venditore non può procedere al trasferimento in assenza di tale provvedimento, e il rifiuto della promissaria acquirente di stipulare il definitivo non configura inadempimento. È legittimo il recesso della promissaria acquirente e dovuta la restituzione del doppio della caparra.

Il Fatto

La vicenda riguarda un preliminare di compravendita immobiliare stipulato a Roma nel novembre 2011 avente ad oggetto un complesso edilizio facente capo a un fondo immobiliare pubblico. La promittente acquirente conveniva in giudizio la società di gestione del fondo, chiedendo originariamente il trasferimento coatto ex art. 2932 cod. civ.; in corso di causa modificava la domanda, domandando l’accertamento della legittimità del proprio recesso per inadempimento della venditrice e la restituzione della somma di euro 6.400.000, pari al doppio della caparra versata.

Il Tribunale di Roma accertava il legittimo recesso, perché il verbale di intesa Stato-Regione attestante la regolarizzazione urbanistica era stato redatto in data successiva al termine fissato nel preliminare per la stipula del definitivo. La Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame della società venditrice. Quest’ultima ricorre per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione dell’art. 29 del D.L. n. 269/2003, sostenendo che, in forza della norma introdotta in sede di conversione, la destinazione ad uffici pubblici equivarrebbe alla destinazione ad attività direzionali o di servizi, con la conseguenza che l’intesa Stato-Regione si risolverebbe in un atto meramente ricognitivo e la stipula sarebbe stata possibile anche prima della sua acquisizione.

Il motivo è infondato. La Corte riporta il testo dell’art. 29, comma 1-bis, secondo inciso, e ne ricava che l’equiparazione opera ai soli fini dell’accertamento di conformità previsto dagli artt. 2 e 3 del d.P.R. n. 383/1994. Diversamente da quanto sostenuto in ricorso, la disposizione non si traduce in una conformità ex lege al piano regolatore degli uffici pubblici da conferire al fondo, unicamente in virtù della nuova destinazione urbanistica e privatistica.

L’intesa Stato-Regione, prevista dall’art. 2 del d.P.R. n. 383/1994, resta l’atto finale di una procedura complessa diretta ad attestare la conformità dell’immobile in dismissione alle prescrizioni delle norme e dei piani urbanistici ed edilizi. Il Collegio chiarisce che la conformità dello stato di fatto allo stato di diritto non è toccata dall’art. 29, comma 1-bis. Ne segue che la Corte d’Appello ha correttamente ritenuto non regolare procedere al trasferimento in assenza del provvedimento amministrativo, con conseguente legittimità della richiesta di differimento della stipula avanzata dai promissari acquirenti.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione degli artt. 1358 e 1385 cod. civ., sostenendo l’inefficacia della volontà di recedere manifestata con la missiva del dicembre 2011. Anche tale motivo è infondato. La Corte d’Appello non si è limitata a rilevare l’illegittimità del recesso della promittente venditrice, ma ha riconosciuto alla promissaria acquirente il diritto al doppio della caparra, stante l’inadempimento della controparte che aveva rifiutato la disponibilità al differimento della stipula.

Il ricorso è dunque rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e con i presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002.