Benefici prima casa, rileva la situazione al trasferimento ex art. 2932 c.c. (Cass. civ. Sez. II n. 19733 del 17.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La dichiarazione dell’acquirente di voler usufruire dei benefici prima casa può essere resa anche in sede di contratto definitivo e, nel giudizio promosso ai sensi dell’art. 2932 c.c., fino all’emanazione della sentenza costitutiva di trasferimento. Ai fini della determinazione dell’aliquota IVA agevolata, l’accertamento dei presupposti di legge va compiuto con riguardo al momento in cui il trasferimento viene effettuato, e non alla data del contratto preliminare. È quindi infondata la censura che imputi al giudice di merito di avere valutato la sussistenza delle condizioni per il beneficio con riferimento a una data diversa da quella del preliminare, quando la sentenza abbia invece ancorato il giudizio al momento del trasferimento. In sede di rinvio il giudice investito della questione può e deve accertare la ricorrenza delle condizioni del beneficio, ove tale profilo costituisca punto controverso riproposto dalle parti.

Il Fatto

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di vendita stipulato nel 2002 avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione. La promissaria acquirente agì in giudizio per ottenere il trasferimento del bene ai sensi dell’art. 2932 c.c. e il risarcimento del danno per la mancata consegna delle chiavi entro la data pattuita, che le aveva impedito di locare a terzi l’immobile per la stagione estiva.

Il promittente venditore non si oppose al trasferimento, ma contestò l’aliquota IVA applicata: sostenne la dovutezza dell’aliquota ordinaria del 10% e non di quella agevolata del 4%, negò che la consegna delle chiavi comportasse il trasferimento del possesso e chiese in via riconvenzionale il pagamento di lavori extra capitolato. Dopo una prima pronuncia di appello e una cassazione con rinvio, la Corte di appello di Firenze, quale giudice del rinvio, rigettò le domande con sentenza n. 466 del 26.02.2019. Da qui il nuovo ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura la sentenza di rinvio per avere respinto la richiesta di applicazione dell’aliquota IVA agevolata valorizzando la proprietà, in capo all’acquirente, di tre immobili nello stesso comune al momento del preliminare. Ad avviso della ricorrente, il riferimento temporale corretto sarebbe quello del contratto definitivo, secondo il principio già affermato dalla precedente ordinanza n. 3132 del 2018.

La Corte ritiene il motivo infondato. Dalla lettura della sentenza impugnata emerge che il giudice di rinvio ha bensì richiamato la contestazione del convenuto relativa alla situazione esistente al momento del compromesso, ma non l’ha valorizzata in sé. L’ha utilizzata unicamente per rilevare che la parte attrice si era limitata a dedurre la successiva vendita di un fabbricato, senza provare di trovarsi nelle condizioni di legge per fruire dell’agevolazione fiscale. L’accertamento è stato quindi compiuto con riferimento al 2013, cioè al momento in cui, nel giudizio, fu emessa la sentenza di trasferimento, e non alla data del preliminare come prospettato dal ricorso.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c., sostenendo che il giudice del rinvio avrebbe oltrepassato i limiti del proprio compito, essendo stata oggetto di contestazione la sola possibilità di rendere la dichiarazione per la prima volta al momento dell’acquisto definitivo. Il motivo non è accolto: dall’ordinanza di cassazione con rinvio risulta che la sentenza di primo grado aveva rigettato la domanda proprio sul presupposto che l’attrice non versasse nelle condizioni per ottenere i benefici, e la sentenza impugnata dà atto che tale contestazione era stata riproposta in sede di riassunzione. Il possesso delle condizioni costituiva dunque punto controverso, su cui le parti avevano dibattuto anche nel giudizio di rinvio.

Il terzo motivo, che denuncia la violazione degli artt. 1223, 1362, 1363 e 1370 c.c., è dichiarato inammissibile. Le censure non investono l’effettiva ratio decidendi della sentenza, che ha rigettato la domanda risarcitoria sul rilievo che, alla data pattuita per la consegna delle chiavi, il prezzo non era stato corrisposto, essendo stato convenuto con acconti in corso d’opera per consentire il completamento dei lavori, anche extra contratto. La mancata consegna non era quindi addebitabile al venditore. L’affermazione sulla funzione di garanzia della clausola è motivazione ulteriore, che trova già compiuta giustificazione nel mancato pagamento del prezzo.

Il ricorso è respinto, con condanna della ricorrente alle spese di giudizio e con l’attestazione della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.