L’altana non si presume condominiale e la presunzione ex art. 1117 c.c. non opera per i beni non elencati (Cass. civ. Sez. 2 n. 8013 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione solo esemplificativa delle parti comuni dell’edificio. La presunzione di condominialità opera per i beni in essa elencati e per quelli che, pur non elencati, risultino oggettivamente e concretamente destinati al servizio esclusivo di più unità immobiliari. Per i beni non aventi tali caratteristiche strutturali e funzionali, come l’altana, la presunzione non opera, con la conseguenza che la loro natura condominiale non può essere affermata sulla base dei soli titoli, ma richiede una specifica indagine in fatto sulla loro effettiva destinazione al servizio dell’edificio o di una porzione esclusiva. Solo il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto può costituire titolo contrario idoneo a vincere la predetta presunzione.

Il Fatto

Gli eredi di una precedente condomina convenivano in giudizio la proprietaria di un appartamento al terzo piano e di due vani in soffitta, chiedendo l’accertamento della natura condominiale dell’intero vano scale e dell’altana, accessorio del tetto, che la convenuta aveva materialmente inglobato nella propria porzione esclusiva. La proprietaria resisteva, deducendo che i propri titoli di acquisto e quelli dei danti causa contemplavano sia il tratto di scala tra il terzo piano e la soffitta sia il vano altana, identificato con il ‘piccolo stenditoio’ menzionato nei rogiti. In via riconvenzionale chiedeva l’accertamento dell’intervenuta usucapione e il rimborso delle spese per i miglioramenti.

Il Tribunale rigettava le domande degli attori, dichiarando la proprietà esclusiva dei beni in virtù dei titoli prodotti. La Corte d’Appello, riformando integralmente la decisione, dichiarava comuni ex art. 1117 c.c. sia il tratto superiore del vano scale sia l’altana, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi e respingendo le domande riconvenzionali.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato il primo motivo di ricorso, con cui la ricorrente denunciava la violazione degli artt. 1117, 1362, 1363, 1364 e 1367 c.c., censurando l’interpretazione dei titoli di acquisto. Il motivo è stato ritenuto ammissibile, poiché non si risolveva in una critica agli accertamenti di merito, ma sollevava il quesito sui criteri per stabilire l’appartenenza esclusiva o comune di un bene ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Quanto all’altana, la Corte ha ricordato che la condominialità dei beni elencati dall’art. 1117 c.c. si presume “se non risulta il contrario dal titolo”, ma che la norma opera anche per i beni diversi da quelli elencati solo quando risultino oggettivamente destinati al servizio esclusivo di più unità immobiliari. Poiché l’altana, come già affermato da precedenti pronunce, non è compresa tra i beni elencati e non è necessariamente funzionale al godimento delle parti comuni, la Corte di merito non avrebbe potuto ritenerla condominiale sulla base dei soli titoli, senza aver prima verificato se, per caratteristiche oggettive, fosse a servizio dell’edificio o di una porzione esclusiva. In tal senso, la Corte ha accolto il motivo, cassando la sentenza sul punto.

Per quanto concerne invece le scale, il secondo motivo è stato rigettato. La Corte ha ribadito che la condominialità di un bene ricompreso nell’elencazione dell’art. 1117 c.c. dispensa il condominio dalla cosiddetta “probatio diabolica”. Le scale e i pianerottoli restano comuni, in assenza di titolo contrario, anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originari comproprietari o qualora le rampe siano poste tra l’ultimo piano e le soffitte appartenenti ad un unico proprietario: esse costituiscono, infatti, una struttura essenziale del fabbricato. La presunzione non poteva essere vinta dai titoli prodotti, in mancanza della prova che il più risalente di essi fosse il primo atto di vendita costitutivo del condominio.

In conclusione, la Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, rigettato il secondo e cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.