Il singolo condomino può apportare modifiche alle parti comuni senza consenso unanime se non lede il pari uso (Cass. civ. Sez. II n. 8012 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le modifiche alle parti comuni dell’edificio, contemplate dall’art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino nel proprio interesse e a proprie spese per conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione del bene e non impediscano l’altrui pari uso. La nozione di pari uso non va intesa in termini di assoluta identità o contemporaneità dell’utilizzazione da parte di tutti i comproprietari, dovendosi accertare in concreto l’assenza di un pregiudizio effettivo alle facoltà di godimento degli altri. L’assemblea, con delibera assunta a maggioranza, può autorizzare la modifica, attribuendole il valore di mero riconoscimento dell’insussistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a quel tipo di utilizzazione. In tema di domanda di un condomino volta all’eliminazione di un manufatto illegittimamente realizzato su bene comune, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari, essendo la legittimazione attiva riconosciuta a ciascun partecipante alla comunione, con l’amministratore del condominio quale unico legittimato passivo ai sensi dell’art. 1131 c.c.

Il Fatto

Una condomina ha convenuto in giudizio il Condominio per ottenere la nullità della delibera assembleare che aveva autorizzato, a maggioranza, l’installazione di un cancello sul pianerottolo condominiale antistante l’abitazione di altri due condomini, nonché il ripristino dello stato dei luoghi, sostenendo che la porzione era stata sottratta all’uso comune senza il consenso unanime. Il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera e ha ordinato la rimozione del manufatto. La Corte d’Appello, confermando la decisione, ha ritenuto illegittima l’apposizione del cancello in assenza del consenso unanime dei condomini. Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente rigettato l’eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza di autorizzazione assembleare, rilevando che l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera riguardante parti comuni nonché impugnare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica, esercitando i poteri demandatigli dall’art. 1131 c.c. Ha inoltre chiarito che, nella domanda proposta da un condomino per l’abbattimento di un manufatto realizzato su bene comune, non è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, trattandosi di azione a tutela della proprietà condominiale alla quale è legittimato ogni singolo partecipante.

Nel merito, la Corte ha accolto il motivo concernente la violazione dell’art. 1102 c.c., censurando l’errore della Corte di merito che aveva ritenuto inammissibile qualsiasi modifica all’uso della cosa comune in assenza del consenso unanime. Ha precisato che la norma consente al singolo condomino di realizzare una modifica strutturale del bene comune, anche mediante una sottrazione parziale e limitata all’uso collettivo, purché non sia alterata la destinazione e sia preservato il pari uso degli altri partecipanti, da valutarsi in concreto e non secondo canoni astratti.

La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.