La cessione di edificio da demolire non è tassabile come terreno edificabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 4781 del 03.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della tassazione separata come “redditi diversi” delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, l’alternativa tra “edificato” e “non edificato” non ammette un tertium genus. L’alienazione di un edificio, anche laddove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto. La destinazione edificatoria rilevante è quella originariamente conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica, non quella ripristinata a seguito di intervento su area già edificata. È inibito all’Ufficio superare il diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate emetteva nei confronti del contribuente un avviso di accertamento con il quale recuperava a tassazione ai fini IRPEF la plusvalenza realizzata a seguito della vendita della quota di pertinenza di un villino con annessi fabbricati e circostante terreno, qualificando l’operazione come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e irrogando le sanzioni di legge. Il contribuente impugnava l’atto impositivo dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, che accoglieva parzialmente il ricorso riducendo per un terzo la plusvalenza tassabile; la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, riformando la decisione di primo grado, rigettava invece l’originario ricorso, ritenendo applicabile l’art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r. in quanto il villino era “da demolire per ricostruire” e il terreno risultava destinato dal nuovo P.R.G. a un programma integrato. Il contribuente proponeva ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte, esaminando con priorità il terzo motivo in ossequio al criterio della ragione più liquida, ne rileva la fondatezza e il carattere assorbente delle ulteriori censure. Il ricorrente contestava la violazione dell’art. 82, comma 1, corrispondente all’attuale art. 68, comma 1, d.P.R. n. 917 del 1986, sostenendo che la fattispecie riguardava la vendita di un terreno già edificato, per cui non sussistevano i presupposti per l’applicabilità dell’art. 67 t.u.i.r. sugli interventi di cessione di terreni edificabili.

La Suprema Corte richiama il consolidato indirizzo ermeneutico secondo cui, in materia di plusvalenze realizzate a seguito di cessioni di terreni dichiarati edificabili, l’alternativa tra “edificato” e “non edificato” non ammette un tertium genus. L’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione, non può essere riqualificata come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure quando il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto (cfr. Cass. n. 5088/2019). La disposizione non trova applicazione alle cessioni di un terreno sul quale insiste già un fabbricato, poiché l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi interni ai contraenti (cfr. Cass. n. 10393/2019, Cass. n. 23077/2020, Cass. n. 39133/2021, Cass. n. 25341/2024).

Il principio vale anche quando l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione e l’acquirente abbia poi richiesto la voltura nominativa dell’istanza: la ratio della norma è assoggettare a tassazione la plusvalenza scaturente non da un’attività produttiva del proprietario, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione (cfr. Cass. n. 15629/2014, Cass. n. 1674/2018). Non è pertanto possibile porre a carico del venditore un’asserita plusvalenza commisurata alla residua capacità edificatoria del suolo, atteso che nel prezzo di cessione dell’edificio è computata anche la capacità edificatoria inespressa (cfr. Cass. n. 929/2024, Cass. n. 8531/2025).

La Corte rileva che la CTR toscana, avendo accertato la vendita di un villino “da demolire per ricostruire” e del terreno circostante destinato dal nuovo P.R.G. a programma integrato, ha erroneamente sussunto la fattispecie nella previsione dell’art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r., qualificando l’operazione come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Riscontrato l’errore in iudicando e non risultando necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte cassa la sentenza e, decidendo nel merito ai sensi degli artt. 384, secondo comma, c.p.c. e 62, comma 2, d.lgs. n. 546/1992, accoglie l’originario ricorso del contribuente, annullando l’avviso di accertamento impugnato.