Divisione ereditaria e nullità per abusi edilizi rilevabili d’ufficio (Cass. civ. Sez. II n. 10499 del 22.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria aventi ad oggetto diritti reali su edifici o loro parti sono soggetti alla sanzione della nullità prevista dall’art. 46, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 40, comma 2, legge n. 47/1985, ove non risultino gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria. Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione, il giudice non può disporre la divisione di un fabbricato abusivo o di sue parti, costituendo la regolarità edilizia condizione dell’azione ex art. 713 cod. civ. sotto il profilo della possibilità giuridica. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, salvo che il giudice di primo grado si sia espressamente pronunciato sulla questione, nel qual caso si impone uno specifico motivo di appello.

Il Fatto

Un coerede agiva dinanzi al Tribunale per lo scioglimento della comunione sui beni relitti dal genitore, chiedendo la divisione del compendio immobiliare e la condanna di un altro condividente al pagamento di somme connesse al patrimonio ereditario. Il Tribunale, espletata una consulenza tecnica, dichiarava la divisibilità del compendio e provvedeva alle attribuzioni tra i condividenti.

Un condividente proponeva appello, censurando tra l’altro l’adozione del progetto divisionale elaborato dal consulente e la mancata considerazione degli abusi edilizi che rendevano incommerciabili alcune porzioni. La Corte d’Appello rigettava l’impugnazione e confermava la decisione di primo grado, condannando l’appellante alle spese. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente denunciava la violazione dell’art. 46 d.P.R. n. 380/2001, dell’art. 40, comma 2, legge n. 47/1985 e degli artt. 112 e 342 cod. proc. civ., lamentando che la Corte territoriale avesse omesso di rilevare l’invalidità della sentenza di primo grado per aver disposto la divisione di beni interessati da abusi edilizi.

La Corte di cassazione richiama i principi della propria più autorevole composizione: gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla nullità ove non risultino gli estremi della concessione edilizia; il giudice non può disporre la divisione di un fabbricato abusivo o di sue parti in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione (Cass. S.U. n. 25021/2019; Cass. S.U. n. 8230/2019). La regolarità edilizia costituisce condizione dell’azione ex art. 713 cod. civ., sotto il profilo della possibilità giuridica, e la sua mancanza è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado.

Nella specie, la Corte territoriale, pur dando atto che tutti i tecnici avevano rilevato la irregolarità urbanistica del compendio, aveva ritenuto che le relative questioni esulassero dal giudizio, dovendo essere introdotte con specifici motivi di gravame. La Corte di cassazione reputa tale affermazione erronea e in contrasto con la doverosità del rilievo officioso, evidenziando la contraddittorietà tra la pretesa genericità dei rilievi e il pacifico riscontro degli abusi.

Il rilievo d’ufficio del carattere abusivo dei beni comuni è escluso solo quando il giudice di primo grado si sia espressamente pronunciato sulla questione. Nel caso in esame il primo giudice non aveva specificamente statuito sull’irrilevanza degli abusi, sicché non si imponeva alcuno specifico motivo di appello. Il primo motivo è dunque accolto, con assorbimento del secondo, cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, perché verifichi la effettiva commerciabilità dei beni.