Divisione ereditaria e nullità per immobile abusivo: applicabile anche alle divisioni (Cass. civ. Sez. 2 n. 5038 del 06.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di scioglimento di una comunione, ordinaria o ereditaria, il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi del titolo edilizio e degli atti a esso equipollenti. La regolarità edilizia del fabbricato costituisce condizione dell’azione ex art. 713 cod. civ., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e la relativa carenza è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio. La disciplina della nullità di cui all’art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985 si applica anche alle divisioni ereditarie. La validità dell’atto di trasferimento è ancorata al dato formale dell’indicazione del titolo edilizio, purché esistente e riferito all’immobile, restando irrilevante la difformità del bene rispetto al titolo.

Il Fatto

Una donna conveniva in giudizio i germani per sentir dichiarare l’usucapione di alcuni fondi, chiedendo altresì l’apertura delle successioni e lo scioglimento della comunione ereditaria. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, dichiarando usucapita l’intera particella occupata dal fabbricato e disponendo la divisione del residuo compendio. La Corte d’Appello, riformando le sentenze di prime cure, limitava l’usucapione alla sola porzione edificata e attribuiva la restante parte dei beni, inclusa una particella con sovrastante fabbricato abusivo, ai germani, subordinando l’attribuzione al versamento di un conguaglio in favore dell’attrice.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, nel dichiarare infondati i primi tre motivi di ricorso, ha escluso la violazione dell’art. 342 c.p.c., ritenendo tempestiva e specifica l’impugnazione, e ha ribadito l’insindacabilità in sede di legittimità della valutazione delle prove e del prudente apprezzamento del giudice di merito, nonché l’inammissibilità della mescolanza di censure eterogenee. Ha invece accolto il quarto motivo, relativo alla violazione dell’art. 46 d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 40, comma 2, legge n. 47/1985.

La Corte ha richiamato la sentenza delle Sezioni Unite n. 25021 del 2019, secondo cui la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio impedisce al giudice di disporne la divisione, essendo la regolarità edilizia una condizione dell’azione. Ha altresì superato il precedente orientamento che riteneva la sanzione della nullità inapplicabile alle divisioni ereditarie per gli immobili abusivi realizzati prima dell’entrata in vigore dell’art. 46 d.P.R. n. 380/2001.

La Corte ha rilevato che la sentenza impugnata, pur avendo riconosciuto la totale abusività dell’immobile, ne aveva disposto l’attribuzione, fondando erroneamente la decisione sulla ritenuta inapplicabilità della normativa sulle divisioni. Ha inoltre considerato la sopravvenienza documentale relativa alla pratica di condono edilizio, la cui valutazione, per la prima volta in sede di legittimità, non è consentita.

Il giudice di rinvio dovrà pertanto valutare la documentazione sopravvenuta concernente il condono, applicando il principio per cui la validità dell’atto di trasferimento è legata all’indicazione formale del titolo edilizio, con esclusione della rilevanza delle difformità del bene rispetto al titolo. Il quinto motivo è stato dichiarato assorbito dall’accoglimento del quarto, dovendo il giudice del rinvio riconsiderare la formazione delle porzioni della massa ereditaria all’esito del giudizio sulla divisibilità della particella.