Evizione parziale: onere probatorio sul venditore in colpa (Cass. civ. Sez. II n. 25139 del 08.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di evizione parziale da vendita di immobile gravato da oneri urbanistici taciuti, il credito di riduzione del prezzo ex artt. 1480 e 1489 cod. civ. va quantificato con riferimento al valore che il bene aveva all’epoca della vendita, e non al valore al momento dell’ordine di demolizione. Accertata la colpa del venditore per aver taciuto la situazione urbanistico-amministrativa del bene, l’onere della prova del danno si sposta: incombe sul venditore la prova contraria circa il nesso fra il proprio inadempimento e le conseguenze causalmente presumibili secondo un criterio di oggettiva normalità. La motivazione che aderisca acriticamente alle conclusioni del consulente tecnico, senza replicare alle censure puntuali e specifiche della parte, è affetta da nullità per motivazione apparente.

Il Fatto

L’acquirente di un complesso immobiliare a destinazione turistico-recettiva convenne in giudizio la venditrice per far accertare la responsabilità per evizione parziale, deducendo l’irregolarità urbanistico-edilizia di buona parte dei beni alienati, e per ottenerne il risarcimento.

Il tribunale riconobbe il diritto alla riduzione del prezzo e al rimborso del danno emergente, respingendo invece il danno da perdita di chance. La corte d’appello, riuniti i gravami, limitò l’importo della riduzione e respinse integralmente la domanda risarcitoria, confermando il diniego del rimborso delle spese di progettazione. Avverso tale pronuncia la società acquirente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a dodici motivi.

La Motivazione della Corte

Sui primi sette motivi, scrutinati congiuntamente perché attinenti alla quantificazione della riduzione del prezzo, la Corte rileva la violazione di legge in cui è incorsa la sentenza impugnata. Il rimedio dell’actio quanti minoris deve essere parametrato al momento della nascita del vincolo, mentre la corte territoriale ha utilizzato il valore a costo di costruzione deprezzato al momento dell’ordinanza di demolizione. Parimenti incomprensibile è l’assunto per cui la riduzione di volumetria non avrebbe intaccato il valore dell’area, dovendosi invece tener conto anche dell’utilizzo non edificatorio delle aree evitte.

La Corte afferma poi un principio processuale: il giudice di merito che aderisce alle conclusioni del consulente esaurisce l’obbligo di motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento. Se però le censure alla perizia sono puntuali e specifiche ed evidenziano la totale assenza di giustificazioni delle conclusioni, la sentenza che ometta di motivare l’adesione acritica è nulla (Sez. I n. 15804 del 2024). Nel caso di specie tale situazione ricorre, perché le osservazioni della parte non sono state esaminate dal giudice d’appello.

Quanto all’ottavo motivo, concernente il danno da perdita di chance, la doglianza è inammissibile. La corte d’appello ha motivato plausibilmente il rigetto, coerentemente con la giurisprudenza secondo cui la chance è la seria e consistente possibilità di ottenere il risultato sperato (Sez. III n. 24050 del 2023; Sez. III n. 6488 del 2017). La semplice lettera di intenti non consente di ravvisare quel grado di certezza richiesto (Sez. I n. 4853 del 1998).

Sui motivi dal nono all’undicesimo, relativi al diniego del rimborso delle spese e dei costi di progettazione, la Corte rileva la mera apparenza della motivazione e la violazione delle regole sul ragionamento presuntivo. In ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri ex art. 1489 cod. civ., l’acquirente ha diritto anche al risarcimento del danno, non necessitando la malafede del venditore ma essendo sufficiente la colpa. Quest’ultima, nella specie, costituisce dato pacifico, per essere stata taciuta l’esistenza di un’ordinanza di demolizione.

La Corte enuncia quindi il principio per cui, se la parte venditrice versa in colpa, su di essa incombe la prova contraria circa il nesso fra il proprio inadempimento e le conseguenze causalmente presumibili secondo un criterio di oggettiva normalità. I motivi vengono accolti, con assorbimento del dodicesimo; la sentenza è cassata con rinvio alla corte d’appello, in diversa composizione, anche per le spese.