Mutuo fondiario oltre il limite di finanziabilità non è nullo (Cass. civ. Sez. I n. 6 del 01.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’art. 38, secondo comma, d.lgs. n. 385 del 1993 non è elemento essenziale del contenuto del contratto, né norma imperativa posta a presidio della sua validità, ma elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto; la sua violazione non ne determina pertanto la nullità. Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale, non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto per ricondurlo al tipo generale di appartenenza o a tipi diversi. In tema di bilancio di società, la scelta di iscrivere le immobilizzazioni consistenti in partecipazioni in imprese controllate o collegate al costo di acquisto è discrezionale, ma qualora il valore superi quello derivante dal criterio del patrimonio netto la differenza deve essere motivata nella nota integrativa, in funzione del principio di veridicità e dei precetti di chiarezza, correttezza e precisione.

Il Fatto

Una banca, quale mandataria di un istituto di credito, si era insinuata al passivo di un fallimento per crediti derivanti da un finanziamento fondiario e da un mutuo ipotecario, oltre agli interessi. Il giudice delegato aveva accolto l’eccezione di nullità del finanziamento fondiario per superamento del limite di finanziabilità, dichiarato la nullità dell’atto di riscadenzamento per mancata indicazione dell’indicatore sintetico di costo e accolto la domanda di revocatoria ordinaria in via breve delle ulteriori ipoteche.

Il tribunale, in parziale accoglimento dell’opposizione, aveva ammesso la banca al passivo per un ulteriore importo al chirografo e confermato la revocatoria, sul rilievo che al momento della concessione delle garanzie la società si trovava in una situazione di pesante squilibrio patrimoniale. La banca ha proposto ricorso per cassazione in nove mezzi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui si denunciava la violazione degli artt. 38 t.u.b. e 1418 c.c. in tema di nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità, è fondato e va accolto. Le Sezioni Unite n. 33719/2022, intervenute medio tempore a risolvere il contrasto, hanno affermato che il limite di finanziabilità non è norma determinativa del contenuto del contratto né posta a presidio della validità dello stesso.

La Corte richiama il principio secondo cui la violazione di tale limite, se posta a fondamento della nullità del contratto, potrebbe pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, ossia la stabilità patrimoniale della banca e il contenimento dei rischi nella concessione del credito. Inoltre, ove i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale, non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto in presenza di una contestazione della validità per superamento del limite, che implicitamente postula la corretta qualificazione in termini di mutuo fondiario.

L’accoglimento del primo mezzo assorbe i successivi sei, relativi alla valutazione del rispetto del limite in base al valore cauzionale dell’immobile, alla conoscenza della causa di nullità e al diniego della conversione. L’ottavo e il nono motivo, esaminati congiuntamente, sono invece inammissibili, perché non colgono la ratio decidendi e attingono in modo generico a valutazioni di merito.

Quanto alla revocatoria, la Corte osserva che l’art. 2426, primo comma, c.c. contempla la discrezionalità nella scelta tra il criterio del costo di acquisto e quello del patrimonio netto, ma impone che, qualora le immobilizzazioni risultino iscritte per un valore superiore a quello derivante dal criterio del patrimonio netto, la differenza sia motivata nella nota integrativa, in funzione del principio di veridicità del bilancio e dei precetti di chiarezza, correttezza e precisione di cui all’art. 2423, comma 2, c.c. Nel caso di specie la nota integrativa non conteneva alcuna giustificazione, con conseguente eclatante indicazione di un patrimonio netto positivo in luogo di uno negativo. Il decreto è cassato con rinvio al tribunale in diversa composizione.