Mutuo fondiario e limite di finanziabilità: nullità non più configurabile (Cass. civ. Sez. 1 n. 3626/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mutuo fondiario, la nullità del contratto per superamento del limite di finanziabilità di cui all’art. 38, comma 2, d.lgs. n. 385 del 1993 (TUB), nel testo sostituito dall’art. 1, comma 2, d.l. 2 marzo 2016, n. 26, conv. con modif. in l. 2 maggio 2016, n. 66, non è più configurabile, vertendosi in materia di diritto intertemporale e dovendosi applicare il principio per cui l’abrogazione di una norma imperativa che prevedeva una specifica sanzione di nullità toglie fondamento alla stessa (Cass. S.U. n. 28467/2024). Il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, TUB, nella sua attuale formulazione, è posto a garanzia della stabilità del sistema creditizio, ma la sua violazione non è più sanzionata con la nullità del contratto, residuando, in presenza di dolo o colpa grave della banca, la responsabilità per danni a carico dell’intermediario. La verifica del rispetto del limite di finanziabilità va effettuata con riferimento al valore dell’immobile al momento dell’erogazione del mutuo, computando anche i costi degli interventi di miglioramento o di trasformazione previsti contrattualmente, e non al momento dell’eventuale escussione della garanzia.

Il Fatto

Alcuni mutuatari proponevano opposizione avverso l’atto di precetto notificato dalla banca per il recupero di due mutui fondiari, deducendo la nullità dei contratti per violazione del limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, TUB, e per mancata indicazione dell’ISC. Il Tribunale rigettava l’opposizione. La Corte d’Appello di Venezia confermava la decisione, ritenendo rispettato il limite di finanziabilità e, comunque, dichiarando tempestiva e fondata la richiesta di conversione dei mutui nulli in mutui ipotecari ordinari. I mutuatari ricorrevano per cassazione, articolando nove motivi di ricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, dopo aver dichiarato inammissibile l’intervento del cessionario del credito in sede di legittimità, ha rigettato il ricorso in base a una ragione assorbente: la dedotta nullità per superamento del limite di finanziabilità non è più configurabile. La Corte ha richiamato il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 28467/2024, secondo cui l’art. 38, comma 2, TUB, nel testo sostituito nel 2016, non prevede più la nullità in caso di superamento del limite di finanziabilità, che è stato innalzato (dal 60% all’80%) e la sua violazione non è più sanzionata con la nullità, residuando solo eventuali profili risarcitori in caso di dolo o colpa grave della banca. L’abrogazione della norma imperativa che prevedeva la specifica sanzione di nullità ha determinato la caducazione dell’effetto invalidante.

La Corte ha inoltre precisato che il limite di finanziabilità va verificato al momento dell’erogazione del mutuo, e il valore dell’immobile deve essere determinato tenendo conto degli interventi di miglioramento o trasformazione previsti contrattualmente, come nel caso di specie, in cui l’immobile era destinato a struttura alberghiera. La Corte ha dato atto che la sentenza di appello era conforme a questo principio, e che le censure formulate dai ricorrenti non potevano trovare accoglimento. Ha quindi rigettato il ricorso e, per la novità della giurisprudenza richiamata, ha compensato le spese del giudizio di legittimità.

Implicazioni Pratiche

1. Nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità: L’avvocato che assiste un mutuatario non può più eccepire la nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di cui all’art. 38, comma 2, TUB, poiché tale nullità è stata abrogata dalla riforma del 2016; la contestazione, ove proponibile, può riguardare solo eventuali profili di responsabilità della banca per dolo o colpa grave, ma non determina l’invalidità del negozio.
2. Verifica del limite di finanziabilità: La verifica del rispetto del limite va effettuata con riferimento al valore dell’immobile al momento dell’erogazione, computando anche i costi degli interventi di miglioramento previsti contrattualmente; l’avvocato del mutuatario deve, quindi, contestare la stima solo se manifestamente errata, e non può limitarsi a dedurre il superamento del limite al momento dell’escussione.
3. Conversione del mutuo fondiario nullo in mutuo ipotecario ordinario: In caso di nullità del mutuo fondiario (per altre ragioni), la banca può chiedere la conversione ex art. 1424 c.c. in mutuo ipotecario ordinario, purché la richiesta sia tempestiva e non sia stata dedotta l’essenzialità del regime fondiario; la conversione opera con effetto ex tunc, e la banca conserva il diritto alla garanzia ipotecaria, sebbene non sia più applicabile il regime di privilegio del credito fondiario.

Provvedimento integrale: scarica il PDF