Responsabilità del notaio e danno da ipoteca non rilevata (Cass. civ. Sez. III n. 9902 del 11.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il notaio rogante un contratto di compravendita immobiliare che abbia omesso le dovute visure ipotecarie risponde del danno sofferto dall’acquirente. Il pregiudizio non diviene impossibile, ma si concretizza e diviene certo, quando l’acquirente, per evitare la perdita del bene, corrisponda al creditore ipotecario le somme necessarie alla cancellazione dell’ipoteca e all’estinzione della procedura esecutiva: il danno coincide con il prezzo così pagato. È ammissibile la domanda con cui l’appellante, lungi dal mutare il thema decidendum, riduca o aggiorni l’ammontare della pretesa risarcitoria in relazione all’importo versato per la liberazione degli immobili. Non riveste efficacia scriminante l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito, perché il danno non è costituito dal pagamento del prezzo ma dall’effettivo nocumento per l’acquirente ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli. In caso di cancellazione della società dal registro delle imprese, il contraddittorio va integrato nei confronti dei soci.

Il Fatto

Una società acquirente stipulava, con scrittura privata autenticata, l’acquisto di alcune unità immobiliari. Solo in occasione della notificazione di un precetto, ai sensi dell’art. 602 cod. proc. civ., rilevava l’esistenza di un’ipoteca sugli immobili, non dichiarata dalla venditrice né rilevata dal notaio rogante.

Conveniva quindi in giudizio la società venditrice e il notaio dinanzi al Tribunale, che accertava la responsabilità del professionista per l’omessa visura completa e aggiornata, ma rigettava la domanda risarcitoria per difetto dell’attualità del pregiudizio. La Corte d’Appello rigettava il gravame; la società ricorreva per cassazione con tre motivi. La venditrice, nel frattempo cancellata dal registro delle imprese, non era stata destinataria della notificazione del ricorso, rendendo necessaria l’integrazione del contraddittorio.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie tutti e tre i motivi. Sul primo, rileva che la transazione con il creditore ipotecario non ha reso il danno, da probabile, impossibile, come ritenuto dal giudice d’appello con motivazione illogica e in violazione degli artt. 1223, 1225 e 1227 cod. civ., ma lo ha al contrario concretizzato e reso certo: il danno esiste, si è soltanto modificato da perdita dell’immobile a esborso per evitare la perdita, e coincide con il prezzo pagato al creditore per la cancellazione dell’ipoteca e l’estinzione dell’esecuzione.

Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui, sul presupposto dell’accertata responsabilità del professionista, questi può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Cass. n. 22820 del 2017; Cass. n. 26192 del 2020), con la conseguenza che le spese di purgazione rappresentano il danno e, nel contempo, la sua misura.

Sul secondo motivo, la Corte afferma l’ammissibilità delle domande cosiddette complanari, in quanto connesse alla sottesa vicenda sostanziale (Cass. Sez. Un. n. 12310 del 2015; Cass. n. 18546 del 2020; Cass. n. 31078 del 2019). Il giudice territoriale ha qualificato come inammissibile la domanda con cui l’appellante non ha mutato il thema decidendum, ma ha soltanto ridotto o aggiornato l’ammontare della pretesa risarcitoria in relazione all’importo pagato al creditore ipotecario.

Sul terzo motivo, il Collegio ribadisce che non riveste efficacia scriminante della responsabilità del notaio l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito (Cass. n. 15761 del 2018): il danno non è costituito dal pagamento del prezzo, bensì dall’effettivo nocumento per l’acquirente che stipula il rogito ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli e successivamente è costretto a sopportare esborsi per cancellarle. Anche con pagamento anticipato, la conoscenza dell’ipoteca avrebbe esplicato i suoi effetti al momento della stipulazione, ciò che non si è verificato per l’omissione del notaio.

Il ricorso è quindi accolto e la sentenza impugnata cassata in relazione a tutti e tre i motivi, con rinvio alla Corte d’Appello, in diversa composizione, per nuovo esame e per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.