Gravi difetti costruttivi e garanzia ex art. 1669 cod. civ. (Cass. civ. Sez. II n. 19251 del 12.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di appalto e di vendita di immobile, la garanzia per i gravi difetti costruttivi di cui all’art. 1669 cod. civ. opera soltanto quando il difetto incide in modo significativo sul godimento del bene, compromettendone la conservazione o la durata. Le due azioni previste dagli artt. 1667 e 1669 cod. civ. hanno natura contrattuale ed extracontrattuale e si configurano come sottospecie l’una dell’altra, con concorrenza delle rispettive garanzie. La valutazione circa la gravità del vizio e la sua incidenza sulla fruibilità della res costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in cassazione solo per vizio di motivazione. La prescrizione della garanzia decorre, in ogni caso, dalla consegna del bene, restando irrilevante che l’acquirente non abbia potuto scoprire il vizio.

Il Fatto

Alcuni acquirenti convenivano in giudizio la società venditrice innanzi al Tribunale di Lucera, chiedendo la condanna al pagamento della somma necessaria alla rimozione dei vizi riscontrati nell’immobile acquistato con atto di compravendita del 13.11.2003. Si tratta di un appartamento in cui erano emersi fenomeni di muffa e condensa nel bagno e nel ripostiglio. La convenuta eccepiva la decadenza e la prescrizione della pretesa.

Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava la convenuta al pagamento di una somma. La Corte di Appello di Bari, con la sentenza impugnata, riformava la decisione di primo grado e rigettava la domanda. I compratori proponevano quindi ricorso per cassazione, affidandosi a due motivi, incentrati rispettivamente sulla violazione dell’art. 1669 cod. civ. e degli artt. 1490 e 1495 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta innanzitutto il primo motivo, con cui i ricorrenti sostengono che la fattispecie avrebbe dovuto essere ricondotta nell’ambito dell’art. 1669 cod. civ., con conseguente tempestività dell’azione. La censura è dichiarata infondata.

Il giudice di merito ha ritenuto non provato il conferimento di un incarico di realizzazione del manufatto alla società venditrice e ha escluso che i difetti riscontrati dal consulente tecnico raggiungessero la soglia della rovina di edifici o dei gravi difetti costruttivi. La Corte d’appello ha dato atto dell’interpretazione estensiva della garanzia seguita dalla giurisprudenza di legittimità, che include anche i fenomeni di infiltrazione o umidità, ma ha precisato che il dato decisivo è l’incidenza del difetto sul godimento del bene, che deve risultare significativamente pregiudicato.

Nel caso concreto, le osservazioni del consulente hanno evidenziato la limitata portata dei fenomeni di condensa, per la modesta entità, la limitatezza delle zone interessate, la stazionarietà e la natura superficiale della muffa. La Corte osserva che i ricorrenti non attingono specificamente tali rilievi, ma contestano solo la pretesa lettura restrittiva del giudice di merito, che in realtà non risulta affermata.

La statuizione è coerente con l’insegnamento di legittimità richiamato, secondo cui le azioni ex artt. 1667 e 1669 cod. civ. sono tra loro concorrenti e la differenza risiede nell’entità dei vizi: solo se tanto gravi da incidere sugli elementi essenziali dell’opera e da comprometterne la conservazione integrano l’ipotesi extracontrattuale. I ricorrenti contrappongono una lettura alternativa del compendio istruttorio, inammissibile in sede di legittimità, poiché il motivo non può risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni di fatto.

Quanto al secondo motivo, la Corte lo dichiara infondato per gli stessi argomenti. Il fatto stesso che il consulente abbia indicato rimedi di eliminazione del fenomeno dimostra che il vizio non compromette irrimediabilmente la fruibilità del bene. La modesta entità del danno conferma tale conclusione. Il giudice di merito ha inoltre individuato nel rogito del 13.11.2003 il dies a quo della prescrizione, coerente con il principio secondo cui essa decorre dalla consegna del bene. Poiché la domanda è stata introdotta il 28.2.2006, risultano spirati sia il termine annuale sia quello biennale. Il ricorso è dunque rigettato.