La classificazione catastale segue la realità, non l’uso contingente (Cass. civ. Sez. 5 n. 23760 del 22.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene, in una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche) che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. destinazione ordinaria. L’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta prioritariamente alla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica, e non al concreto uso che ne venga fatto. Il classamento nell’una o nell’altra categoria catastale va quindi effettuato in base a criteri di obiettività tipologico-strutturale, a nulla rilevando la condizione del proprietario o l’utilizzo contingente del bene.

Il Fatto

Il contribuente presentava una pratica DOCFA per la variazione della destinazione di un immobile da agricolo a deposito, proponendo la categoria C/2 (magazzini e locali di deposito). L’Agenzia delle Entrate rettificava il classamento, attribuendo l’immobile alla categoria D/7, ritenendo non corretto il classamento proposto in ragione delle caratteristiche costruttive del bene.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, riformando la sentenza di primo grado, accoglieva il ricorso del contribuente. I giudici d’appello ritenevano che l’immobile non presentasse le caratteristiche per essere ricondotto alla categoria D/7, in quanto la relazione tecnica e le foto dimostravano che il bene si configurava come deposito, senza caratteristiche specifiche per l’attività.

La Motivazione della Corte

L’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione con due motivi, denunciando la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. per motivazione omessa o apparente e la violazione dell’art. 2697 cod. civ. e della normativa catastale, in particolare del d.P.R. n. 1142/1949 per la falsa applicazione del quadro generale delle categorie. I motivi, esaminati congiuntamente in quanto connessi, sono stati ritenuti fondati.

La Corte di legittimità ha premesso che l’art. 61 del d.P.R. n. 1142/1949 dispone che il classamento consiste nel riscontrare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito. L’art. 62 della medesima normativa precisa che la destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare.

Richiamando un consolidato orientamento di legittimità, la Corte ha ribadito che la rendita catastale inerisce al bene in una prospettiva “reale”: l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva, non all’uso contingente che ne viene fatto. Questo principio è stato applicato al caso concreto, evidenziando l’errore dei giudici d’appello, i quali avevano basato la decisione esclusivamente sull’uso contingente del locale, senza verificare le caratteristiche tecniche e costruttive del capannone e la sua posizione in zona agricola.

Tali elementi, ad avviso della Corte, portavano a ritenere corretto il classamento in categoria D/7, trattandosi di immobile non suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. L’accoglimento del ricorso ha comportato la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui è demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.