Tettoia modificata in sanatoria: no alla CILA e condono illegittimo (Cons. Stato n. 2305 del 18.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La modifica di una tettoia realizzata mediante demolizione e ricostruzione con materiali diversi, minore inclinazione e innalzamento che la rende calpestabile e altera la sagoma dell’immobile non costituisce intervento di manutenzione straordinaria o di conservazione, ma sostituzione edilizia. Ne consegue l’inidoneità della c.i.l.a. eventualmente presentata e l’illegittimità del permesso di costruire in sanatoria che abbia accolto il condono in violazione dell’art. 35, comma 14, della legge 28 febbraio 1985, n. 47. Il proprietario dell’unità sovrastante, esposto al potenziale pregiudizio per riservatezza e sicurezza del proprio immobile, ha legittimazione e interesse ad agire ai sensi dell’art. 100 cod. proc. civ..

Il Fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare al primo piano di una palazzina impugnava davanti al TAR Campania il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune a favore di due locali commerciali ubicati al piano terra del medesimo fabbricato. La sanatoria era stata concessa in accoglimento di due domande di condono edilizio presentate dai rispettivi proprietari.

Nelle more, l’affittuario dei locali presentava una c.i.l.a. per opere qualificate come manutenzione ordinaria e straordinaria, comprendenti il recupero della copertura veranda e della tettoia. Il TAR accoglieva il ricorso, accertata la legittimazione e l’interesse del vicino, e giudicava illegittima la sanatoria perché la tettoia era stata interessata da interventi eccedenti la sua conservazione, in violazione dell’art. 35, comma 14, della legge n. 47/1985. Contro la sentenza propongono appello i controinteressati; resiste l’originario ricorrente e aderisce l’amministrazione comunale.

La Motivazione della Corte

L’appello ripropone l’eccezione di carenza di legittimazione e interesse ad agire del ricorrente vittorioso, sostenendo che la tettoia sarebbe inaccessibile per assenza di collegamenti e che non sarebbe dimostrato un pregiudizio per la proprietà sovrastante. Il Cons. Stato respinge la censura: dagli atti risulta che la nuova tettoia presenta caratteristiche diverse da quella originaria per materiali, dimensioni e pendenza e che è stata resa calpestabile, senza che sul punto siano state formulate puntuali deduzioni difensive.

Ne deriva la dimostrazione del potenziale pregiudizio per la riservatezza e la sicurezza della proprietà sovrastante e, quindi, l’interesse a ricorrere ai sensi dell’art. 100 cod. proc. civ.. La Corte sottolinea che gli accertamenti tecnici svolti dagli incaricati del ricorrente non risultano contestati nella loro analiticità.

Nel merito, gli appellanti qualificano l’intervento come mero atto di conservazione o completamento, assentito con la c.i.l.a. e conforme al regolamento edilizio comunale. Il Consiglio di Stato ritiene però decisivo il dato tecnico: la nuova tettoia presenta un innalzamento nella parte anteriore, da cui consegue un incremento di volumetria dell’unità commerciale al piano terra, oltre alla modifica della sagoma dell’immobile.

Tale circostanza impedisce di qualificare l’intervento come meramente conservativo. La Corte ne trae due conseguenze: l’inidoneità della c.i.l.a. presentata e la conferma della sentenza appellata nella parte in cui ha rilevato la violazione dell’art. 35, comma 14, della legge n. 47/1985 da cui è affetto il permesso di costruire rilasciato ai controinteressati in accoglimento delle domande di condono.

L’appello è quindi respinto. Le spese seguono la soccombenza nel rapporto tra appellanti e originario ricorrente, liquidate in misura determinata, e sono compensate nei rapporti tra i medesimi appellanti e l’amministrazione comunale, che aveva aderito all’appello.