Limite di finanziabilità fondiario non determina nullità del mutuo (Cass. civ. Sez. I n. 25521 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, d.lgs. n. 385 del 1993 non costituisce elemento essenziale del contenuto del contratto di mutuo fondiario. Si tratta di norma di natura non imperativa, espressione della vigilanza prudenziale affidata alla Banca d’Italia, la cui violazione non è idonea a determinare la nullità del contratto né il venir meno della connessa garanzia ipotecaria. Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo corrispondente al modello legale del credito fondiario, il giudice non può riqualificare d’ufficio il negozio per ricondurlo al mutuo ordinario, neppure in presenza di contestazione sul superamento del limite, poiché tale contestazione postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.

Il Fatto

Una banca aveva concesso un mutuo fondiario garantito da ipoteca su immobili. Il fallimento della società mutuataria contestava la validità del finanziamento per superamento del limite di finanziabilità dell’80% del valore dei beni ipotecati, fissato dalla Banca d’Italia in conformità alle deliberazioni del CICR.

Il Tribunale aveva accolto l’opposizione allo stato passivo, dichiarando la nullità del mutuo ipotecario fondiario ed escludendo il privilegio. La banca e la cessionaria del credito hanno proposto ricorso per cassazione; la curatela ha resistito. Il Procuratore generale ha chiesto l’accoglimento dei ricorsi.

La Motivazione della Corte

La questione centrale riguarda la natura della norma sul limite di finanziabilità e le conseguenze della sua violazione sul contratto di mutuo fondiario. Il Tribunale aveva letto il limite come inderogabile, in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, traendone la nullità del negozio.

La Corte richiama l’arresto delle Sezioni Unite n. 33719 del 16.11.2022, secondo cui il limite ex art. 38, comma 2, TUB è elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza nell’ambito della vigilanza prudenziale, in forza di una norma di natura non imperativa.

Da ciò discende che la violazione del limite è insuscettibile di determinare la nullità del contratto. Accogliere la tesi opposta condurrebbe al pregiudizio proprio dell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere.

La Corte aggiunge un secondo passaggio. Se i contraenti hanno inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale — finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili — e tale volontà comune è incontestata o accertata dal giudice di merito, non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto per ricondurlo al mutuo ordinario o a tipi diversi. La contestazione sulla validità per superamento del limite postula, infatti, la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.

La Corte accoglie pertanto il primo motivo del ricorso principale e il secondo del ricorso incidentale, trattati secondo il principio della ragione più liquida, dichiara assorbiti i restanti motivi e cassa il decreto con rinvio al Tribunale, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.