Prelazione del conduttore in vendita fallimentare: esclusione per locazione post-fallimentare (Cass. civ. n. 28918/2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto di prelazione del conduttore ex art. 38 della l. n. 392 del 1978 non è operante in caso di vendita fallimentare di un immobile locato dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento, con contratto stipulato dal curatore stesso, previa autorizzazione del comitato dei creditori, per finalità liquidatorie. La prelazione è compatibile con le vendite concorsuali solo quando il curatore sia subentrato ex art. 80 l. fall. in un contratto di locazione preesistente alla dichiarazione di fallimento.

Il Fatto

In seno a una procedura fallimentare, il curatore, autorizzato dal comitato dei creditori, stipulava un contratto di locazione di un complesso immobiliare con la Fondazione ricorrente, che vi svolgeva attività ospedaliero-sanitaria. Successivamente, il curatore disponeva la vendita del compendio immobiliare mediante procedura competitiva. Alla gara partecipava la Società controricorrente, che risultava aggiudicataria. La Fondazione, prima del trasferimento, dichiarava di esercitare il diritto di prelazione di cui all’art. 38 della l. n. 392 del 1978. La curatela negava il riconoscimento della prelazione, con l’autorizzazione del comitato dei creditori. Il giudice delegato, sul reclamo della Fondazione ex art. 36 l. fall., accoglieva la pretesa, ma il Tribunale di Roma, in composizione collegiale, accoglieva il reclamo della Società e negava l’esistenza del diritto di prelazione. La Fondazione proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Cassazione dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso, relativo all’interpretazione del contratto di locazione, perché la ricorrente mira a ottenere un nuovo accertamento della volontà negoziale, precluso in sede di legittimità, avendo il Tribunale interpretato le clausole contrattuali in modo coerente e non censurabile per violazione dei canoni ermeneutici.

La Corte esamina congiuntamente il secondo e il terzo motivo, vertenti sulla compatibilità del diritto di prelazione con le vendite fallimentari e sulla natura dell’attività svolta. La Cassazione richiama l’orientamento delle Sezioni Unite (Cass. SU n. 14083/2004) e successive pronunce (Cass. n. 1808/2013; Cass. n. 2576/2004) che hanno riconosciuto la piena compatibilità della prelazione del conduttore con le vendite forzate e concorsuali, ma solo nell’ipotesi in cui il curatore sia subentrato, ai sensi dell’art. 80 l. fall., in un contratto di locazione già pendente al momento della dichiarazione di fallimento.

La Corte opera una netta distinzione: nel caso di subentro, il curatore subentra in un rapporto preesistente, che conserva la sua disciplina vincolistica (con le deroghe di cui all’art. 80, comma 2, l. fall.). Invece, nella fattispecie in esame, il contratto di locazione è stato stipulato ex novo dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento, con la previa autorizzazione del comitato dei creditori, per finalità di “mera amministrazione processuale” del bene, in vista della liquidazione. La Cassazione richiama il principio già espresso (Cass. Sez. Un. n. 459/1994) secondo cui tale locazione non è assimilabile al contratto di data certa anteriore al pignoramento di cui all’art. 2923 c.c. e non può beneficiare della disciplina di favore della l. n. 392/1978, inclusa la prelazione, perché il contratto è funzionale alla procedura concorsuale e non alla stabile utilizzazione del bene. Il rinvio generico alla legge 392/1978 contenuto nel contratto non è sufficiente ad attribuire il diritto di prelazione, in mancanza di un’espressa menzione dell’art. 38.

Implicazioni Pratiche

1. Verifica della provenienza del contratto di locazione: l’avvocato del conduttore, in sede di reclamo ex art. 36 l. fall., deve accertare se il contratto di locazione fosse già in essere prima del fallimento (e quindi il curatore vi sia subentrato ex art. 80) o se sia stato stipulato dal curatore dopo la dichiarazione. Solo nel primo caso il diritto di prelazione ex art. 38 può essere fatto valere.
2. Redazione del contratto di locazione post-fallimentare: il curatore che stipuli un nuovo contratto di locazione per finalità di amministrazione del bene deve inserire clausole che escludano espressamente il diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita, o quantomeno prevedere che la prelazione operi solo se espressamente pattuita, al fine di evitare contenziosi e tutelare la massa dei creditori.
3. Impugnazione del decreto ex art. 36 l. fall.: il decreto del tribunale che nega il diritto di prelazione è impugnabile per cassazione ex art. 111, comma 7, Cost., trattandosi di provvedimento definitivo che incide su un diritto soggettivo sostanziale. In sede di ricorso, l’avvocato deve concentrare le censure sulla violazione di legge (art. 38 l. 392/1978) e sulla corretta qualificazione del contratto, evitando di proporre censure di merito sull’interpretazione delle clausole, che sono inammissibili.

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