Regolamento contrattuale condominiale: può vietare installazione canna fumaria (Cass. civ. n. 31593/2025)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento di condominio che abbia natura contrattuale (c.d. regolamento negoziale), in quanto predisposto dall’originario proprietario dell’edificio ed accettato dai condomini al momento dell’acquisto, può validamente limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni, anche in deroga all’art. 1102 c.c., che non è norma inderogabile. È, pertanto, legittima la clausola che vieta al condomino di apporre infissi o realizzare modifiche sui muri perimetrali senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che la limitazione non sia sproporzionata o non impedisca l’uso secondo la destinazione. L’accertamento del carattere contrattuale del regolamento e l’interpretazione delle sue clausole costituiscono indagini di fatto riservate al giudice di merito, incensurabili in cassazione se la motivazione è adeguata e coerente. Le censure che non attingono la ratio decidendi (natura contrattuale del regolamento) ma si limitano a contestare l’applicazione dell’art. 1102 c.c. sono inammissibili.

Il Fatto

Una società, proprietaria di un’unità immobiliare al piano terreno in un condominio, richiedeva all’assemblea l’autorizzazione per installare una canna fumaria sulla facciata esterna dello stabile, al fine di avviare un’attività di ristorazione. L’assemblea negava l’autorizzazione, ritenendo l’opera in contrasto con il regolamento condominiale. La società impugnava la delibera, deducendo che l’installazione era consentita dall’art. 1102 c.c., in quanto uso della cosa comune che non alterava la destinazione né impediva il pari uso agli altri condomini. Il Tribunale e la Corte d’appello di Milano rigettavano la domanda, ritenendo che il regolamento, avente natura contrattuale, potesse legittimamente subordinare a preventiva autorizzazione assembleare qualsiasi modifica dei muri perimetrali, ivi compresa l’installazione di canne fumarie. La società proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Sul primo motivo, ha osservato che la Corte d’appello aveva fondato la decisione non sulla portata dell’art. 1102 c.c., ma sul contenuto del regolamento contrattuale del condominio, il quale, in quanto predisposto dall’originario proprietario e trascritto, è vincolante per tutti i condomini e può legittimamente imporre limitazioni ai diritti dominicali, tra cui il divieto di apporre infissi sui muri comuni senza autorizzazione dell’assemblea. L’art. 1102 c.c., infatti, non è una norma inderogabile, e un regolamento negoziale può validamente derogarvi, prevedendo clausole che preservino l’estetica e il decoro architettonico dell’edificio. Il ricorrente, tuttavia, non aveva censurato la ratio decidendi basata sulla natura contrattuale del regolamento, limitandosi a contestare l’applicazione dell’art. 1102, rendendo il motivo inammissibile.

Quanto al secondo motivo (eccepito eccesso di potere dell’assemblea), la Corte ha rilevato che la censura era generica, non riportava i motivi di appello e non contestava l’autonoma ratio decidendi basata sul regolamento contrattuale. Ha, quindi, dichiarato il motivo inammissibile per difetto di specificità e per non avere attinto la sentenza impugnata, ma la decisione di primo grado.

Sul terzo motivo (omesso esame del diritto di avviare l’attività di ristorazione), la Corte ha richiamato il principio della “doppia conforme” (art. 348-ter, comma 5, c.p.c.), rilevando che il ricorrente non aveva dimostrato che le motivazioni di primo e secondo grado fossero tra loro diverse, incombendo su di lui l’onere di indicare le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni, al fine di superare l’inammissibilità del vizio di motivazione ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Infine, sul quarto motivo (violazione dell’art. 1122 c.c. e necessità di adeguamento normativo), la Corte ha osservato che la questione non era stata dedotta nei gradi di merito, né il ricorrente aveva indicato in quale atto processuale l’avesse sollevata, rendendo la censura nuova e, quindi, inammissibile in sede di legittimità.

Implicazioni Pratiche

1. Natura del regolamento: l’avvocato di un condomino che intenda installare opere sulle parti comuni deve preliminarmente verificare se il regolamento condominiale abbia natura contrattuale o assembleare. Se contrattuale, le limitazioni ivi previste (anche derogatorie all’art. 1102 c.c.) sono vincolanti per tutti e prevalgono sul diritto del singolo, a meno che non siano manifestamente irragionevoli o impediscano l’uso secondo la destinazione. La difesa deve, quindi, contestare la validità della clausola limitativa, non limitarsi a invocare il generale diritto di uso comune.
2. Onere di impugnazione specifica: in sede di ricorso per cassazione, ogni motivo deve attingere specificamente la ratio decidendi della sentenza impugnata, non potendosi limitare a riproporre censure generiche o rivolte alla decisione di primo grado. È indispensabile riportare i motivi di appello e dimostrare che la Corte d’appello li abbia omessi o mal valutati, altrimenti il motivo è inammissibile per difetto di specificità.
3. Limiti del vizio di motivazione in caso di doppia conforme: quando il giudice di appello conferma la decisione di primo grado con motivazione che si integra con quella del primo giudice, il ricorrente che lamenti l’omesso esame di un fatto decisivo deve, a pena di inammissibilità, indicare le ragioni per cui le due motivazioni sono tra loro divergenti, giustificando la necessità di un autonomo controllo. Tale onere probatorio è rigoroso e la sua omissione preclude l’esame del vizio motivazionale.