Verande in condominio, il regolamento edilizio prevale sull’assenso assembleare (Cons. Stato n. 7431 del 22.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento urbanistico edilizio comunale che subordina l’installazione di verande alla presentazione di un progetto unitario da parte dell’amministratore condominiale, esteso a tutte le verande sulla medesima verticale, integra una prescrizione legittima perché funzionale all’interesse generale alla qualificazione estetico-architettonica del fabbricato. L’assenso dell’assemblea condominiale al progetto del singolo condomino non equivale al progetto unitario richiesto e non sana l’abuso. Lo ius aedificandi resta conformato dal pubblico potere anche quando investe beni in proprietà condominiale, senza che sussista alcun contrasto con gli artt. 1102 e 1122 c.c., operanti su un piano distinto. Il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. è escluso quando la decisione sul motivo risulti implicitamente da un’affermazione decisoria di segno contrario. L’inosservanza del termine procedimentale di cui all’art. 20 d.P.R. n. 380/2001 non determina l’illegittimità del provvedimento finale, ma solo la formazione del silenzio assenso, che nella specie era stata esclusa dalla stessa parte.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento in condominio impugna il diniego di sanatoria opposto dal Comune a una veranda realizzata sul balcone e prospiciente il lato interno del fabbricato. Il diniego si fonda sul contrasto con l’art. 53 del RUEC, che consente le verande solo se inserite in un progetto unitario presentato dall’amministrazione condominiale, comprendente tutte le verande sulla medesima verticale.

Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, respinge il ricorso rilevando che il progetto riguarda la sola veranda del ricorrente. Propone appello il condomino, articolando quattro motivi e riproponendo le censure di primo grado; si costituisce il Comune. La causa è decisa all’udienza di smaltimento del 17 settembre 2025.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo, relativo alla dedotta violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Richiamando Cons. Stato sez. V n. 4971 del 2025, si afferma che il vizio di omessa pronuncia sussiste solo se il punto controverso non sia stato esaminato, non quando la decisione emerga implicitamente da un’affermazione di segno contrario. Nel caso concreto il primo giudice aveva esaminato il motivo, osservando che l’assemblea aveva approvato soltanto il progetto del singolo e che la veranda sottostante era anch’essa abusiva.

Quanto al preteso contrasto con gli artt. 1102 e 1122 c.c., la Corte rileva la non coincidenza degli ambiti applicativi: il regolamento edilizio disciplina l’ordinato svolgimento dell’attività costruttiva, le norme codicistiche regolano l’uso della cosa comune tra condomini. Ne deriva che l’amministrazione può legittimamente subordinare il titolo edilizio a prescrizioni ulteriori, non venendo in rilievo il principio di gerarchia delle fonti ma quello di separazione di competenze.

Il secondo motivo è respinto osservando che il richiamo alla ratio estetica della prescrizione non integra la motivazione dell’atto né viola l’art. 34, comma 2, c.p.a. Quanto all’art. 4 d.P.R. n. 380/2001, il regolamento non delega ai condomini le scelte costruttive: impone solo che il progetto individuale sia inglobato in un progetto unitario, a garanzia di un risultato armonioso. La tesi dell’appellante, secondo cui basterebbe l’assenso condominiale, finisce contraddittoriamente per attribuire al Condominio una competenza estetico-costruttiva che lo stesso ricorrente riconosce esclusiva dell’amministrazione.

Il terzo motivo, sul difetto di istruttoria e sull’art. 10-bis della legge n. 241/1990, è infondato: le controdeduzioni non hanno introdotto elementi nuovi e il verbale assembleare non reca l’autorizzazione di un progetto unitario. Per giurisprudenza pacifica (Cons. Stato sez. V n. 3724 del 2025; sez. VI n. 2747 del 2024) l’onere partecipativo non impone la confutazione analitica delle osservazioni private.

Il quarto motivo è parimenti respinto: dall’inosservanza del termine dell’art. 20 d.P.R. n. 380/2001 deriva la formazione del silenzio assenso, non l’illegittimità dell’atto, e nella specie la parte stessa aveva escluso che il silenzio si fosse formato per l’intervenuto preavviso di diniego. La Corte dichiara infine inammissibili, ex art. 101 c.p.a., i motivi di primo grado riprodotti in appello. Le spese sono compensate.