Annullamento autotutela illegittimo se opere non richiedono consenso condomini (TAR Veneto n. 1212 del 26.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento con cui il Comune rimuove un titolo edilizio per asserita illegittimità originaria è qualificabile come annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies della legge n. 241/1990, e non come revoca, dovendosi privilegiare la sostanza dell’atto e gli effetti prodotti rispetto al nomen iuris utilizzato nel dispositivo. L’annullamento in autotutela fondato sulla pretesa non veritiera della dichiarazione di disponibilità del bene è illegittimo quando le opere rientrano nelle facoltà del singolo condomino ex art. 1102 cod. civ. e non integrano una innovazione ex art. 1120 cod. civ. Il consenso dei comproprietari non è necessario per le modificazioni che consentono un uso più intenso della cosa comune, in assenza di pregiudizio all’uso altrui, alla destinazione, al decoro e alla sicurezza del fabbricato.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di due appartamenti posti ai piani quarto e quinto di un edificio condominiale, ha presentato istanza per l’approvazione di un progetto di trattamento fognario a servizio delle proprie unità, con passaggio di tubazioni in ambiti comuni. A corredo ha reso una dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio attestante la piena disponibilità del bene ove alloggiare il manufatto e delle aree di passaggio delle tubature. Il Comune ha rilasciato l’autorizzazione n. 543116 del 4 novembre 2024 e i lavori sono stati eseguiti, arrestandosi solo in fase finale.

Il Condominio ha manifestato il proprio dissenso e ha chiesto l’annullamento del titolo. Il Comune, avviato il procedimento di autotutela, con provvedimento del 22 ottobre 2025 ha “revocato” l’autorizzazione, ritenendola fondata su dichiarazioni non veritiere e quindi affetta da illegittimità originaria. Il ricorrente ha impugnato l’atto davanti al TAR Veneto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina con priorità logica il motivo sull’eccesso di potere per perplessità, derivante dall’incertezza tra annullamento e revoca. Il ricorrente sostiene che il Comune abbia avviato un procedimento di annullamento per concluderlo con un provvedimento di revoca. La censura è infondata: la qualificazione dell’atto amministrativo dipende dal suo effettivo contenuto e dagli effetti concretamente prodotti, dovendo prevalere la sostanza sulla forma.

Il Comune è incorso in un mero errore materiale. Nel preambolo del provvedimento conclusivo richiama l’illegittimità originaria e l’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, riferendosi alla revoca solo nel dispositivo. L’atto è quindi qualificabile come annullamento d’ufficio, volto a rimuovere anche per il passato un atto illegittimo, e non come revoca di un atto inopportuno.

Sono invece fondati il primo e il secondo motivo. Occorre muovere dalla dichiarazione resa dal ricorrente, con cui ha autocertificato la piena disponibilità fisica e giuridica del bene e delle aree di passaggio. Il Condominio non aveva rilasciato alcuna autorizzazione e si era detto contrario. Tuttavia, secondo l’art. 1102 del cod. civ., ciascun partecipante può servirsi della cosa comune e apportare le modificazioni necessarie per il miglior godimento, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Il Collegio richiama la giurisprudenza civile (Cass. Sez. II n. 917 del 2024) sulla distinzione tra innovazioni ex art. 1120 cod. civ. e modificazioni ex art. 1102 cod. civ., e la giurisprudenza amministrativa (Cons. Stato n. 4502 del 2021; Cons. Stato n. 2991 del 2020) sul diritto del singolo condomino di inserire nel muro comune elementi al servizio esclusivo della propria porzione, anche senza il consenso del Condominio. Nel caso concreto, le nuove colonne di scarico non alterano la funzione e la destinazione dei beni comuni, non impediscono l’uso altrui, non pregiudicano il decoro — come confermato dai provvedimenti della Soprintendenza — e non arrecano danni alla staticità, esclusi anche dal Giudice civile. Nessuno degli interventi integra quindi una innovazione.

La legittimazione alla richiesta del titolo spettava dunque al singolo condomino, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102, 1105 e 1122 cod. civ. La dichiarazione sostitutiva non poteva dirsi falsa né inveritiera, poiché il ricorrente poteva legittimamente utilizzare il muro perimetrale. Non essendo richiesta l’autorizzazione del Condominio, il Comune non avrebbe potuto annullare in autotutela il titolo valorizzando l’opposizione di quest’ultimo. Il ricorso è accolto e il provvedimento impugnato annullato; il terzo motivo resta assorbito. Spese compensate.