Distacco dal riscaldamento: il regolamento può imporre le spese di gestione (Cass. civ. n. 6618/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento se il distacco non determina notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti. In tal caso resta normalmente obbligato alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto. Tuttavia, un regolamento condominiale di natura contrattuale può derogare al criterio legale di ripartizione e imporre anche al condomino distaccato il concorso nelle spese di gestione del riscaldamento centralizzato. Non ha invece validità la clausola che vieti in radice il distacco consentito dall’art. 1118, quarto comma, c.c.

Il Fatto

Alcuni condòmini e la conduttrice di un’unità immobiliare avevano impugnato una deliberazione assembleare che poneva a loro carico anche le spese dell’impianto di riscaldamento centralizzato, nonostante il distacco delle rispettive unità. Il giudice di primo grado aveva dichiarato nulla la deliberazione.

Il Tribunale, in appello, aveva invece ritenuto legittimo il distacco ma anche valida la ripartizione delle spese. Aveva valorizzato le clausole del regolamento condominiale contrattuale che vietavano ai partecipanti di sottrarsi al pagamento delle spese comuni mediante rinuncia al servizio e, specificamente, prevedevano il concorso alle spese di riscaldamento. I condòmini ricorrevano per cassazione sostenendo che, una volta riconosciuta la legittimità del distacco, l’obbligo contributivo dovesse essere limitato alle sole spese di conservazione dell’impianto.

La Motivazione della Corte

La Cassazione prende le mosse dall’art. 1118, quarto comma, c.c. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato quando dimostri che il distacco non determina notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condòmini. In questa situazione permane l’obbligo di concorrere alle spese necessarie alla conservazione dell’impianto, che resta bene comune e al quale l’unità immobiliare può essere nuovamente collegata.

La Corte distingue però tra il diritto al distacco e il regime convenzionale di ripartizione delle spese. È nulla la clausola regolamentare che vieti in modo assoluto il distacco anche quando ricorrano le condizioni previste dalla legge. Tale divieto contrasta con la disciplina inderogabile diretta anche al perseguimento dell’uso razionale delle risorse energetiche e della compatibilità ambientale.

Diversa è la clausola che, senza impedire il distacco, disciplina gli effetti economici della rinuncia al servizio. Secondo la Corte, non è inderogabile la regola secondo cui il condomino distaccato deve sostenere soltanto le spese di manutenzione straordinaria e conservazione. L’art. 1123 c.c. consente ai condòmini di derogare convenzionalmente ai criteri legali di ripartizione delle spese comuni mediante un regolamento avente natura contrattuale.

È quindi valida la disposizione regolamentare che imponga al condomino distaccato di continuare a concorrere anche alle spese per l’uso e la gestione dell’impianto centralizzato. La relativa deliberazione assembleare, quando si limiti ad applicare tale clausola contrattuale, non viola il diritto individuale del condomino al distacco. Nel caso esaminato, il regolamento prevedeva espressamente l’obbligo di contribuzione nonostante la rinuncia all’utilizzo del riscaldamento comune. La Cassazione ritiene pertanto corretta la decisione del Tribunale e rigetta il ricorso principale.

Provvedimento integrale: scarica il PDF