Nullità preliminare e usucapione: detenzione del promissario acquirente (Cass. civ., Sez. II, n. 9250 del 12.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edilizia trova applicazione limitatamente ai contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il contratto preliminare di vendita. Il promissario acquirente che ottenga la consegna del bene in esecuzione di un contratto preliminare, ancorché inefficace perché stipulato dal falsus procurator, è detentore e non possessore, ove il titolo non sia attributivo di alcun diritto reale; egli deve pertanto provare, ex art. 1141, secondo comma, c.c., l’interversione della detenzione in possesso, mediante un’opposizione inequivocabilmente rivolta contro il possessore.

Il Fatto

Una società conveniva in giudizio due soggetti che occupavano un capannone industriale, di cui era proprietaria per successione ereditaria, chiedendo l’accertamento dell’inefficacia del contratto preliminare di compravendita stipulato dal padre, in qualità di falsus procurator della moglie, e il rilascio dell’immobile. In via subordinata, chiedeva l’accertamento della prescrizione del diritto dei convenuti al trasferimento.

I convenuti resistevano, proponendo domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in via gradata, di accertamento dell’usucapione. Il Tribunale rigettava le domande attoree e accoglieva la riconvenzionale di usucapione. La Corte d’Appello, in riforma, dichiarava l’inefficacia del preliminare e ordinava il rilascio, escludendo l’usucapione per mancanza di interversione del possesso.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione esamina congiuntamente i motivi di ricorso, rilevando l’infondatezza della doglianza relativa alla mancata declaratoria di nullità del preliminare per violazione delle norme urbanistiche. I giudici di legittimità chiariscono che l’orientamento giurisprudenziale richiamato dai ricorrenti è stato superato, affermando che la sanzione della nullità di cui all’art. 40 L. n. 47/1985 si applica solo ai negozi ad effetti traslativi. Il preliminare, avendo efficacia obbligatoria, non è soggetto a tale sanzione.

Quanto alla doglianza per omessa pronuncia, la Corte la dichiara inammissibile per difetto di rilevanza, in quanto la pronuncia omessa non sarebbe stata comunque decisiva, non applicandosi la nullità ai contratti preliminari.

In merito all’usucapione, la Corte afferma che, sebbene il possesso possa trovare fonte in un atto inefficace, la consegna del bene in esecuzione di un contratto preliminare, che prevede il trasferimento solo con il definitivo, attribuisce al promissario acquirente una semplice detenzione a titolo di comodato, priva dell’animus rem sibi habendi. Il pagamento del prezzo, la richiesta di voltura e la proposizione di domande giudiziali non valgono come atti univoci di interversione, che richiede un’opposizione inequivocabile al proprietario.

Da ultimo, il motivo di ricorso volto a ottenere una diversa ricostruzione fattuale è ritenuto inammissibile, non illustrando la decisività degli elementi istruttori addotti e la loro idoneità a mutare la detenzione in possesso.