Usucapione e vendita immobiliare nulla per vizio di forma: l’acquirente è possessore (Cass. civ. Sez. II n. 21304 del 30.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nell’ipotesi di compravendita immobiliare nulla perché realizzata in forma verbale, cui le parti abbiano dato esecuzione mediante consegna della res, l’accipiens viene a trovarsi in una situazione di possesso e non di detenzione. Il potere di fatto sulla cosa è sorretto dall’animus rem sibi habendi, desumibile dalla circostanza che la traditio è stata eseguita in virtù di un contratto pur invalido ma comunque volto a trasferire la proprietà. Ne deriva che, ai fini dell’usucapione, non è necessario allegare e provare alcuna interversione del possesso ex art. 1141 c.c., restando a carico del convenuto l’onere di dimostrare che la disponibilità è stata conseguita a titolo di mera detenzione.

Il Fatto

Gli eredi di un soggetto che aveva ottenuto la disponibilità di un immobile in esecuzione di un accordo di vendita mai formalizzato per scritto agiscono in giudizio per l’accertamento dell’acquisto per usucapione. Il Tribunale rigetta la domanda per mancata allegazione e prova dell’interversione della detenzione in possesso. La Corte di Appello conferma la reiezione e respinge il gravame, ritenendo che la consegna delle chiavi da parte dell’amministratore della società proprietaria integri una situazione di detenzione.

Gli eredi ricorrono quindi per cassazione, deducendo l’erronea applicazione delle norme sul possesso e il mancato esame delle istanze istruttorie. La società resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il nodo centrale del regime probatorio del possesso acquisito in forza di un titolo traslativo nullo. Il collegio rileva che i giudici di merito si sono posti in contrasto con la giurisprudenza consolidata, secondo cui, quando la traditio è eseguita in virtù di un contratto volto a trasferire la proprietà, il rapporto di fatto instauratosi tra accipiens e res è sorretto dall’animus rem sibi habendi.

Il principio trova fondamento nell’art. 1141 c.c., che presume l’animus possidendi in colui che esercita il potere di fatto corrispondente all’esercizio della proprietà. Tale presunzione non è esclusa dalla consapevolezza di non avere un valido titolo, poiché l’animus consiste unicamente nell’intento di tenere la cosa come propria. La Corte richiama Cass. n. 14115 del 2013, Cass. n. 14395 del 2004, Cass. n. 13003 del 2010 e Cass. n. 32105 del 2021.

Il collegio distingue espressamente il precedente delle Sezioni Unite n. 7939 del 2008, invocato nella sentenza impugnata. Quel caso riguardava un contratto preliminare seguito da anticipazione degli effetti del definitivo, in cui fu ravvisato un comodato idoneo a fondare la detenzione. Nella fattispecie, invece, la Corte di Appello non ha individuato alcun comodato valido, ma solo una vendita nulla per vizio di forma ex art. 1350 c.c.

Pertanto, l’onere di provare che l’occupazione è avvenuta a titolo di detenzione grava sulla società convenuta, non sugli attori. La Corte accoglie il primo motivo nei limiti indicati, dichiara assorbiti gli altri e cassa la sentenza con rinvio alla Corte di Appello in diversa composizione, anche per le spese.