Terreno in zona bianca: l’indice limitato di edificabilità rende tassabile la plusvalenza (Cass. civ. Sez. 5 n. 8089 del 01.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenze immobiliari, la cessione a titolo oneroso di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione integra reddito diverso ai sensi dell’art. 67, primo comma, lett. b), t.u.i.r. La suscettibilità edificatoria deve essere apprezzata alla stregua dello strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi. La decadenza del vincolo preordinato all’esproprio non determina la perdita di tale natura, poiché l’applicazione della disciplina delle c.d. zone bianche riconosce comunque al fondo, sia pure in via provvisoria, un limitato indice di edificabilità, sufficiente a configurare l’utilizzazione edificatoria anche se meramente strumentale alla destinazione agricola.

Il Fatto

Il contribuente cedeva con atto del 14/5/2008 un appezzamento di terreno nel Comune di Menfi, dichiarato non agricolo nell’atto di compravendita e nel certificato di destinazione urbanistica del 10/4/2008. L’Agenzia delle entrate notificava avviso di accertamento ai fini della tassazione separata per l’anno 2008, recuperando a tassazione una plusvalenza non dichiarata di euro 67.947,00. La CTP di Palermo rigettava il ricorso del contribuente; la CTR della Sicilia, in riforma, escludeva la natura edificabile del terreno, ritenendo che la decadenza del vincolo preordinato all’esproprio avesse determinato l’assoggettamento dell’area al regime delle zone bianche. L’Agenzia proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente disatteso le eccezioni di inammissibilità del ricorso formulate dal contribuente, rilevando che la censura non introduce una nuova valutazione dei fatti, pacifici nella loro materialità, ma implica esclusivamente la verifica se la cessione abbia avuto a oggetto un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi dell’art. 67, primo comma, lett. b), t.u.i.r..

Nel merito, la Suprema Corte ha richiamato l’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, secondo cui un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi. Tale disposizione, come chiarito dai precedenti di legittimità citati in motivazione, comporta che sia assoggettata a tassazione la plusvalenza realizzata dalla cessione di un terreno sul quale lo strumento urbanistico consenta, a qualunque titolo e per qualunque scopo, di edificare, senza che rilevi la natura strumentale dell’edificazione rispetto alla destinazione agricola del fondo.

La Corte ha quindi esaminato la disciplina applicabile al terreno a seguito della decadenza del vincolo preordinato all’esproprio, intervenuta ai sensi dell’art. 9 d.P.R. n. 327/2001. La conseguente applicazione dell’art. 9 d.P.R. n. 380/2001 consente, nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici, interventi di nuova edificazione fuori dal perimetro dei centri abitati nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadro. La giurisprudenza di legittimità ha già avuto modo di chiarire che tale regime, pur provvisorio, attribuisce al fondo un limitato indice di edificabilità.

Alla luce di tali premesse, la decisione del giudice di secondo grado è stata ritenuta non condivisibile: al momento della compravendita, il terreno beneficiava di un sia pur limitato indice di edificabilità ed era già prevista la sua inclusione in zona agricola produttiva E1. La Corte ha pertanto ritenuto sussistente la suscettibilità di utilizzazione edificatoria e ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia per l’esame del motivo relativo al trattamento sanzionatorio e la regolazione delle spese.