Appalto: vizi dell’opera o mancata ultimazione, confine da accertare in fatto (Cass. civ. Sez. II n. 18952 del 10.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di appalto, la garanzia per vizi e difformità dell’opera, disciplinata dall’art. 1667 cod. civ., presuppone che l’opera sia stata completata e consegnata, ma risulti affetta da vizi o difformità. Qualora invece l’opera non sia stata ultimata, trova applicazione la comune responsabilità per inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 e 1455 cod. civ.. L’accertamento circa l’ultimazione o meno dell’opera costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, che è tenuto a motivare in modo coerente la linea di confine tra completamento e vizio. Non integra gli estremi della domanda nuova, vietata in sede di comparsa conclusionale, la diversa qualificazione giuridica del medesimo fatto costitutivo già dedotto.

Il Fatto

Una società vende a un’altra, con atto misto di vendita e appalto, un terreno edificabile: il prezzo viene in parte corrisposto in denaro e in parte attraverso la realizzazione di porzioni immobiliari da parte dell’acquirente-appaltatore. Il contratto fissa un termine di trentasei mesi per l’ultimazione delle opere e una clausola penale di 200 euro per ogni giorno di ritardo, poi prorogato di ulteriori dodici mesi.

La venditrice, lamentando il ritardo e i gravi difetti delle opere, agisce in giudizio per l’accertamento dell’inadempimento e il risarcimento dei danni. Il Tribunale qualifica il rapporto come contratto atipico do ut facias con prevalente causa di appalto, accoglie l’eccezione di decadenza ex art. 1667 cod. civ. e rigetta la domanda. La Corte d’appello, in riforma, ritiene applicabile l’art. 1453 cod. civ. e condanna l’appaltatore al risarcimento. Quest’ultimo ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente deduce, tra l’altro, che la Corte territoriale avrebbe accolto una domanda nuova, introdotta solo nella comparsa conclusionale di primo grado, con il richiamo all’art. 1453 cod. civ. in luogo degli artt. 1667 e 1669 cod. civ. La Corte respinge i primi due motivi: non si tratta di domanda nuova, ma della qualificazione giuridica del medesimo fatto costitutivo. La controparte aveva chiesto l’accertamento dell’inadempimento e la condanna al risarcimento, deducendo sia il ritardo nella consegna sia i difetti dell’opera. Il giudice d’appello si è limitato a ricondurre la fattispecie al art. 1453 cod. civ., senza violare il divieto di domande nuove.

Il quarto motivo, esaminato con priorità logica, è invece fondato. La questione centrale attiene all’applicabilità dell’art. 1667 cod. civ. ovvero dell’art. 1453 cod. civ. Secondo l’orientamento richiamato — Cass. n. 9198/2018 e Cass. n. 4511/2019 — le disposizioni specifiche degli artt. 1667 e 1668 cod. civ. operano quando l’opera è completa ma affetta da vizi o difformità; quando invece l’opera non è ultimata, valgono i principi sulla responsabilità dell’appaltatore di cui agli artt. 1453 e 1455 cod. civ.

La Corte rileva che l’accertamento in fatto compiuto dal giudice d’appello non chiarisce il confine tra ultimazione e vizi. I profili valorizzati — la mancata accettazione dell’opera, la riserva di responsabilità per i vizi accertati in sede di accertamento tecnico preventivo — presuppongono l’avvenuta consegna e dunque l’ultimazione. Quanto all’omesso posizionamento dei tappetini fonoassorbenti, indicato come prova del mancato completamento, esso appare piuttosto riconducibile alla sussistenza di vizi dell’opera. Si rende perciò necessaria una rivalutazione degli elementi di fatto.

La Corte accoglie il quarto motivo, rigetta i primi due e dichiara assorbiti i restanti: il terzo, sulla quantificazione del danno oltre i limiti della domanda; il quinto e il sesto, su condominio e legittimazione attiva. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.