Legittimazione dell’amministratore al risarcimento dei danni alle parti comuni (Cass. civ. Sez. II n. 14871 del 03.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’amministratore di condominio è autonomamente legittimato, ex art. 1130, n. 4, cod. civ., ad agire in giudizio per il risarcimento dei danni alle parti comuni dell’edificio, senza necessità di autorizzazione assembleare, ogniqualvolta la domanda sia connessa o conseguenziale alla conservazione delle cose comuni. La legittimazione opera anche quando i vizi incidano di riflesso sulle proprietà esclusive, purché l’azione sia volta a tutelare l’edificio nella sua unitarietà. Fuori da tale ambito, per i danni afferenti a diritti di credito distinti e individuabili delle singole unità immobiliari, la legittimazione resta dei condomini interessati. In tema di appalto, la soccombenza reciproca è configurabile quando entrambe le domande contrapposte siano accolte, e la compensazione delle spese resta rimessa al giudice di merito.

Il Fatto

Un condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo con cui il Tribunale di Roma lo aveva condannato a pagare all’appaltatore il saldo dei lavori di manutenzione delle facciate e dei balconi dell’edificio. Il condominio contestava il credito, deducendo il mancato completamento delle opere e i relativi difetti, e chiedeva in via riconvenzionale il risarcimento dei danni. L’appaltatore eccepiva la carenza di legittimazione dell’amministratore e la decadenza dalla garanzia.

Con sentenza di primo grado l’opposizione era rigettata, essendo accolta l’eccezione di decadenza e dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale per difetto di legittimazione attiva dell’amministratore. In appello la Corte di Roma accoglieva il gravame del condominio, riconoscendo la legittimazione dell’amministratore ed escludendo la decadenza. L’appaltatore ricorreva così per cassazione, resistendo il condominio con ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il motivo sulla legittimazione dell’amministratore. Il potere-dovere di compiere gli atti conservativi delle parti comuni, attribuito dall’art. 1130, n. 4, cod. civ., implica la correlata legittimazione processuale attiva in ordine alle controversie di risarcimento dei danni, quando la domanda appaia connessa o conseguenziale alla conservazione delle cose comuni. Il collegio richiama la continuità con i propri precedenti, tra cui Sez. II 29.1.2021 n. 2127, Sez. II 30.10.2009 n. 23065 e Sez. II 22.4.1974 n. 1154.

Il perimetro, tuttavia, non è illimitato. La legittimazione autonomia copre non solo l’azione ex art. 1669 cod. civ. per i gravi difetti di costruzione, ma ogni azione risarcitoria a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, anche quando incida di riflesso sulle proprietà esclusive. Resta invece esclusa, senza mandato dei singoli condomini, l’azione per danni a diritti di credito distinti e individuabili delle unità esclusive, come chiarito da Sez. II 8.11.2010 n. 22656.

La Corte rileva che, nella specie, il ricorrente non censura in termini ammissibili l’accertamento sui danni alle parti comuni e che il riferimento all’allagamento di un appartamento è inconferente, non essendo specificata una causa di danno distinta.

Quanto al secondo motivo, la Corte ne dichiara l’inammissibilità: la sentenza impugnata non ha riconosciuto il risarcimento ex art. 1669 cod. civ., bensì ex art. 1668 cod. civ., richiamando la prima disposizione solo per la legittimazione. In ogni caso, in tema di appalto sussiste la concorrenza delle garanzie degli artt. 1667 e 1669 cod. civ., con il potere-dovere del giudice di qualificare la domanda secondo la disposizione pertinente (Sez. II 25.7.2019 n. 20184). Il terzo motivo è parimenti inammissibile, poiché il ricorrente non indica i fatti storici decisivi asseritamente omessi, ma propone una rilettura delle risultanze istruttorie (Sez. Un. 7.4.2014 n. 8053).

Infine, i motivi del ricorso incidentale sulle spese sono infondati: la reciproca soccombenza è configurabile in presenza di plurime domande contrapposte entrambe accolte (Sez. Un. 31.10.2022 n. 32061), e la valutazione sull’opportunità di compensare rientra nel potere del giudice di merito. Il ricorso principale e quello incidentale sono rigettati.