Condominio, legittimazione dell’amministratore per i danni alle parti esclusive (Cass. civ. Sez. II n. 25657 del 21.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il potere-dovere dell’amministratore di condominio di compiere gli atti conservativi delle parti comuni, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ., comporta la correlata legittimazione processuale attiva ex art. 1131 cod. civ. per tutte le azioni risarcitorie connesse o conseguenziali alla conservazione delle cose comuni. Tale legittimazione comprende l’azione ex art. 1669 cod. civ. e ogni domanda volta al ristoro dei danni cagionati all’edificio, ancorché i vizi incidano di riflesso su porzioni di proprietà esclusiva. Il giudice di merito non può negare in radice tale legittimazione sul solo presupposto della natura esclusiva dei beni, ma deve verificare se i danni siano funzionalmente collegati alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà. Solo i diritti di credito distinti e individuabili, estranei a tale finalità conservativa, competono esclusivamente ai singoli condomini.

Il Fatto

Il Condominio ricorrente ha convenuto in giudizio l’appaltatore e il direttore dei lavori, deducendone la responsabilità solidale per la cattiva esecuzione di opere di manutenzione straordinaria del fabbricato, ai sensi degli artt. 1667, 1668 e 1669 cod. civ. Il Tribunale ha accolto la domanda e condannato i convenuti al pagamento di una somma a titolo di risarcimento, oltre spese.

La Corte d’appello, riuniti i gravami proposti da entrambi i soccombenti, ha parzialmente riformato la decisione riducendo l’importo liquidato. Ha escluso dal risarcimento i danni riguardanti le proprietà esclusive dei singoli condomini, sul presupposto che l’azione dell’amministratore avesse natura risarcitoria per responsabilità contrattuale e non potesse estendersi a tali beni. Ha inoltre compensato integralmente le spese del grado. Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il primo motivo. Il Collegio richiama l’orientamento secondo cui il potere-dovere di compiere gli atti conservativi delle parti comuni implica la legittimazione processuale attiva dell’amministratore per le controversie risarcitorie connesse alla conservazione delle cose comuni (Cass. Sez. II n. 2127/2021). Il potere rappresentativo ex artt. 1130 e 1131 cod. civ. comprende tutte le azioni volte alla tutela delle parti comuni, incluse quelle di natura risarcitoria.

Secondo la ricostruzione della Corte, l’amministratore è autonomamente legittimato non solo a proporre l’azione ex art. 1669 cod. civ. quando i gravi difetti riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, ma anche a domandare il risarcimento dei danni alle parti comuni che interessino di riflesso le porzioni esclusive, allorché agisca a tutela dell’edificio nella sua unitarietà (Cass. Sez. II n. 2436/2018; Cass. Sez. II n. 3846/2020). La legittimazione non si estende, invece, ai diritti di credito distinti e individuabili dei singoli condomini, estranei alle finalità conservative dell’unitario fabbricato.

Nel caso concreto, la sentenza impugnata ha negato la legittimazione sul solo presupposto della natura esclusiva di taluni beni. La Corte rileva che l’intervento oggetto dell’appalto aveva carattere omnicomprensivo e riguardava il complessivo ripristino manutentivo del fabbricato. Balconi, ringhiere, lesioni delle facciate, soffitti e frontalini non potevano essere considerati avulsi dalla struttura dello stabile, venendo in rilievo nell’ambito dell’unitario intervento conservativo.

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità dei controricorrenti, secondo cui la censura investirebbe valutazioni di merito sulla gravità dei vizi. La Corte territoriale ha affrontato a monte il tema della legittimazione e ha escluso dal risarcimento le opere riguardanti balconi e ringhiere. Il sindacato concerne quindi la corretta applicazione degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. e non implica nuova valutazione dei fatti, né riqualificazione dell’azione ex art. 1669 cod. civ.

L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento del secondo, sull’inclusione dell’IVA nel danno risarcibile, e del terzo, sulla compensazione delle spese. Quanto alle spese, la Corte ricorda che, secondo Cass. Sez. Un. n. 32061/2022, la reciproca soccombenza non può desumersi dalla sola riduzione quantitativa dell’unica pretesa azionata. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Salerno, in diversa composizione.