L’area già asservita a volumetria non è nuovamente edificabile (TAR Lombardia n. 3674 del 16.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
Un’area già interamente considerata, ai fini della volumetria realizzabile, in occasione del rilascio di un titolo edilizio non può essere nuovamente valutata come area libera, neppure parzialmente, per il rilascio di un secondo titolo, permanendo l’edificio assentito. Irrilevano le vicende relative alla proprietà dei terreni. In caso di sopravvenuta variazione degli indici edificatori si deve far riferimento all’indice attuale, ma la nuova pianificazione conforma solo le aree effettivamente disponibili, non quelle già utilizzate a scopo edificatorio, anche mediante asservimento volumetrico. Il muro costruito in aderenza a un altro muro di confine, privo di due facce libere, perde natura di muro di cinta e integra nuova costruzione, soggetta alle distanze legali. Il giudizio di autotutela comunale è illegittimo se fondato su una preesistenza del manufatto non provata.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di quattro villette a schiera edificate su un lotto compreso nel Piano di Lottizzazione n. 10 del Comune di Lecco, impugnavano il permesso di costruire n. 300/2019, rilasciato in favore di una società per la realizzazione di un’abitazione unifamiliare sui mappali 5701 e 6872, confinanti con la loro proprietà. Sostenevano che quelle aree fossero prive di capacità edificatoria, essendo state asservite, con atto del 1994, alla costruzione delle loro villette. Con motivi aggiunti contestavano anche l’utilizzo della volumetria ceduta da altra società, asseritamente già esaurita.

Un ulteriore ricorso investiva la nota comunale del 06.02.2023, con cui era stata respinta l’istanza di autotutela avverso i titoli edilizi relativi a un muro di confine e alla sua sanatoria. Il Comune e la controinteressata eccepivano la tardività delle impugnazioni e, nel merito, la legittimità dei titoli.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dispone la riunione dei ricorsi e respinge le eccezioni di tardività della riassunzione, chiarendo che il termine di cui all’art. 80, comma 3, cod. proc. amm. decorre dalla conoscenza legale dell’atto interruttivo, ossia dalla comunicazione del decreto presidenziale, non dal deposito del certificato di morte del difensore.

Superata anche l’eccezione di irricevibilità del ricorso principale, il Tribunale affronta il merito. Richiamando Cons. Stato n. 564 del 1996, Cons. Stato n. 749 del 2000 e Cons. Stato n. 6128 del 2002, si afferma che l’area già asservita o accorpata resta non edificabile anche dopo frazionamento o alienazione separata. Le previsioni del piano regolatore, secondo Cons. Stato n. 4134 del 2011, conformano solo l’edificazione futura e riguardano le sole aree libere, non quelle già utilizzate.

Interpretando l’atto notarile del 1994, il Collegio esclude la distinzione tra cessione totale e parziale invocata dalla controinteressata: la rinuncia allo sfruttamento edilizio, in assenza di limitazioni espresse, vale per l’intera volumetria. Ne deriva l’illegittimità del permesso di costruire n. 300/2019, con assorbimento del secondo motivo.

Quanto al muro, applicando gli artt. 873 e 878 cod. civ. e richiamando Cass. n. 12459 del 2004, si rileva che il manufatto, costruito in aderenza al muro preesistente, non ha due facce libere e costituisce nuova costruzione, soggetta alle distanze. Sulla sanatoria, la preesistenza del muro di contenimento non è provata dalla Tavola 01 del permesso; la generica allegazione comunale non giustifica il diniego di autotutela.

I ricorsi sono accolti, con annullamento del permesso di costruire e della nota del 06.02.2023, e condanna alle spese.