Condizione mista e onere della prova prevalgono su criterio sinallagmatico (Cass. civ. Sez. II n. 243 del 07.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La controversia tra promittente alienante e promissario acquirente sul mancato avveramento di una condizione potestativa mista, apposta nell’interesse di entrambe le parti, non può essere risolta applicando il generale principio sull’onere della prova nei contratti sinallagmatici. Poiché il segmento potestativo della condizione non è oggetto di un obbligo giuridico, l’art. 1359 cod. civ. non è invocabile e il comportamento omissivo del promissario acquirente non rileva su quel piano. Il giudice deve invece accertare in concreto, sulla scorta delle emergenze di causa, se sia individuabile una parte inadempiente o prevalentemente inadempiente per avere violato l’obbligo di buona fede di cui all’art. 1358 cod. civ. durante lo stato di pendenza della condizione.

Il Fatto

Una società promissaria acquirente conviene in giudizio la promittente alienante chiedendo accertarsi l’avvenuta condizione risolutiva espressa apposta a un contratto preliminare di compravendita immobiliare e la conseguente restituzione dell’acconto versato. La convenuta, in via riconvenzionale, chiede pronunciarsi sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. e, in subordine, il risarcimento del danno.

Il Tribunale dichiara risolto il contratto e condanna la promittente alienante alla restituzione della somma. La Corte d’appello, accogliendo l’impugnazione di quest’ultima, dispone il trasferimento immobiliare ex art. 2932 cod. civ., condizionato al versamento del residuo prezzo, ravvisando nella sostanziale inerzia della promissaria acquirente la causa del mancato avveramento della condizione. La promissaria acquirente ricorre in Cassazione; la controricorrente resiste e propone ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi denunciano la violazione dell’art. 345 cod. proc. civ., per avere la Corte territoriale ritenuto ammissibile l’eccezione di avveramento per fictio della condizione, a avviso della ricorrente mai proposta in primo grado. Il motivo è infondato. L’eccezione di cui all’art. 1359 cod. civ. è necessariamente diretta a dimostrare l’inadempimento dell’altro contraente e non richiede formule sacramentali: è sufficiente che consenta alla controparte di controdedurre e difendersi. La contestazione della promittente alienante era stata tempestiva e il suo scopo finale non incide sulla qualificazione dell’atto.

Il nucleo del provvedimento è nei motivi terzo, quarto e quinto, accolti nei limiti della motivazione. La Corte richiama la giurisprudenza consolidata sulla condizione mista: quando le parti subordinano gli effetti del preliminare alla concessione di un mutuo, la condizione dipende anche dal comportamento del promissario acquirente, ma la mancata concessione produce le conseguenze previste in contratto e l’art. 1359 cod. civ. non è applicabile, perché la parte tenuta alla prestazione ha anch’essa interesse all’avveramento.

Il Collegio precisa poi che il segmento potestativo della condizione non è oggetto di un obbligo giuridico: l’omissione può rilevare solo sotto il profilo dell’art. 1358 cod. civ., che impone di non frustrare capziosamente le aspettative dell’altra parte. Sul punto richiama le Sezioni Unite n. 18450 del 2005, secondo cui la disciplina della buona fede nello stato di pendenza vale anche per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo della condizione mista.

È su questo piano che la sentenza d’appello è fallace. La Corte territoriale aveva invocato il principio sull’onere della prova nei contratti sinallagmatici, addossando alla promissaria acquirente la dimostrazione di essersi attivata correttamente. Ma l’oggetto dell’obbligazione principale è il pagamento del corrispettivo, non l’attuazione del segmento potestativo: esclusa l’operatività dell’art. 1359 cod. civ., non è sostenibile che il mancato avveramento sia addebitabile a un preteso onere probatorio. Il giudice avrebbe dovuto accertare in concreto, secondo le regole generali, se una parte fosse inadempiente o prevalentemente inadempiente per violazione della buona fede in pendenza della condizione.