Condizione mista di mutuo e restituzione della caparra nel preliminare (Cass. civ. Sez. II n. 18919 del 10.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Quando le parti subordinano gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per pagare il prezzo, tale condizione è qualificabile come mista, dipendendo la concessione del finanziamento anche dal comportamento del promissario nell’approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente. L’omissione di un’attività è contraria a buona fede solo se essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, escluso per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista.

Il Fatto

Con atto di citazione il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore davanti al Tribunale, chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di vendita di un immobile per avveramento della condizione risolutiva imputabile al venditore, con restituzione del doppio della caparra o, in subordine, della somma versata.

Il convenuto resisteva e proponeva domanda riconvenzionale, chiedendo accertarsi il proprio diritto al risarcimento e a trattenere la caparra confirmatoria. Il Tribunale rigettava le domande dell’attore e accoglieva la riconvenzionale. La Corte di appello, in riforma, accertava l’inefficacia del preliminare per avveramento della condizione risolutiva e condannava il venditore alla restituzione della caparra. Il venditore ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente denunciava, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1358, 1359 e 1385, secondo comma, c.c., contestando la qualificazione della condizione come mista e sostenendo che, a fronte del diniego del mutuo, rilevasse il comportamento omissivo del promissario acquirente, in violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede in pendenza della condizione.

La Corte ha ritenuto il motivo infondato. Il giudice di appello aveva accertato che il preliminare era condizionato in senso risolutivo al mancato ottenimento del mutuo e che il promissario si era tempestivamente attivato presso la banca. Il diniego era dipeso da difformità catastali emerse in perizia e dall’incongruità dell’importo richiesto rispetto al valore reale dell’immobile.

Su tali accertamenti fattuali, la Corte ha confermato che l’evento condizionante aveva natura mista e che il suo mancato avveramento non era imputabile alle parti, dipendendo dall’attività riconducibile alla volontà della banca. La giurisprudenza richiamata (Cass. n. 22046/2018 e Cass. n. 25085/2022) esclude che l’omissione del promissario rilevi ex art. 1359 c.c., poiché la norma è inapplicabile quando la parte condizionata ha interesse all’avveramento della condizione e perché l’omissione è fonte di responsabilità solo se costituisce oggetto di un obbligo giuridico.

La Corte territoriale aveva altresì valorizzato, con apprezzamento insindacabile, il comportamento corretto del promissario in pendenza della condizione (Cass. n. 21427/2022), unitamente all’irrilevanza della mancata specificazione in contratto della somma da reperire tramite mutuo. Ha quindi reputato conforme a diritto la conclusione sull’avveramento della condizione dipendente dal fatto del terzo, con diritto del promissario alla restituzione della caparra e interessi dalla domanda (Cass. n. 18518/2004 e Cass. n. 6911/2018).

Il ricorso è stato respinto, con condanna del ricorrente alle spese e agli ulteriori importi ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 e art. 96 c.p.c.