Deroga comunale alle distanze legittima solo per gruppi di edifici (Cass. civ. Sez. II n. 31624 del 04.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze tra costruzioni nei rapporti tra privati, la deroga alla disciplina statale posta dall’art. 9, ultimo comma, d.m. n. 1444/1968 è ammessa solo quando la previsione normativa faccia riferimento a una pluralità di fabbricati — i “gruppi di edifici” — oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, idonee a definire unitariamente l’assetto di determinate zone del territorio. La deroga non può invece operare per singoli lotti interclusi, perché in tal caso la norma locale prescinde dal governo del territorio e consente al singolo proprietario di avvantaggiarsi delle peculiarità del proprio fondo. Ne consegue che la disciplina statale sulle distanze prevale sulla normativa regolamentare locale, imponendo la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate. Il dispositivo della sentenza, che ordina la riduzione in pristino, va letto e precisato alla luce della motivazione; le concrete modalità di esecuzione dell’obbligo di arretramento rientrano nei poteri del giudice dell’esecuzione.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento al primo piano di un edificio condominiale agiva in giudizio davanti al Tribunale di Sassari nei confronti della titolare del fondo confinante. Su quest’ultimo sorgeva un fabbricato adibito ad autorimessa e ripostiglio; dopo aver ottenuto una concessione edilizia, la convenuta lo aveva sopraelevato trasformandolo in abitazione. L’attore chiedeva accertarsi la violazione delle distanze e condannarsi la controparte alla demolizione e al risarcimento del danno.

Il Tribunale rigettava le domande, ritenendo la costruzione conforme a una deroga prevista dal regolamento edilizio locale per i lotti interclusi. La Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, riformava la decisione, accogliendo la domanda di riduzione in pristino e rigettando quella risarcitoria. La convenuta ricorreva per cassazione con due motivi; la Corte disponeva l’acquisizione della normativa urbanistica comunale.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione dell’art. 9, ultimo comma, d.m. n. 1444/1968. Secondo la ricorrente, la deroga contenuta nelle norme tecniche di attuazione del piano di fabbricazione comunale sarebbe stata legittima, perché finalizzata ad armonizzare l’assetto territoriale di zone già fortemente urbanizzate. Il motivo è infondato.

La Corte esamina il testo della norma locale e ne individua la fattispecie: essa considera la situazione di singoli edifici in tessuto urbano consolidato, per i quali il Comune può consentire la riduzione delle distanze fino al minimo inderogabile di mt. 1,50 dai confini del lotto, in presenza di una soluzione tecnica inaccettabile. Si tratta dunque di una previsione che non si ancora a gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Il comma invocato ammette distanze inferiori solo “nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”. La norma locale, invece, riguarda edifici confinanti isolatamente considerati, sicché non è possibile applicare la deroga statale.

La conclusione è confermata dalla giurisprudenza della Corte, secondo cui la deroga è legittima quando faccia riferimento a una pluralità di fabbricati che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come un edificio unitario. La Corte richiama Cass. n. 20188/2019, ripresa da Cass. n. 9804/2024, Cass. n. 13975/2025 e Cass. n. 24814/2024. Nel caso in esame il paragrafo invocato riguarda proprio edifici confinanti isolatamente considerati.

Il secondo motivo contestava la condanna alla demolizione totale e la genericità della motivazione sulle modalità di arretramento. La Corte lo rigetta sotto entrambi i profili: il dispositivo va letto alla luce della motivazione, che parla espressamente di arretramento; la determinazione concreta delle modalità operative di conformazione dello stato di fatto al diritto accertato rientra nei poteri del giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 612 cod. proc. civ. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.