Indivisibilità delle parti comuni nel condominio minimo e limiti del sindacato di legittimità sulla CTU (Cass. civ. Sez. 2 n. 16424 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di divisione ereditaria di un fabbricato in regime di condominio minimo, l’art. 1119 cod. civ., nel testo novellato dall’art. 4 della legge n. 220/2012, deve interpretarsi nel senso che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, salvo che la divisione giudiziale possa avvenire senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino. La richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, il cui provvedimento negativo è censurabile in sede di legittimità solo quando gli elementi di convincimento non siano stati tratti da risultanze probatorie già acquisite. Le contestazioni delle parti alla relazione peritale, ove non integrino nullità del procedimento, costituiscono mere argomentazioni difensive proponibili anche in appello.

Il Fatto

Gli eredi di un de cuius convenivano in giudizio il congiunto, chiedendo l’accertamento della lesione della quota di legittima e la reintegra della stessa, realizzatasi per effetto di un atto di donazione avente ad oggetto un piano seminterrato adibito ad autorimessa e un quartino al primo piano. Il Tribunale rigettava la domanda, prendendo atto di un testamento pubblico che confermava il lascito a titolo gratuito. La Corte d’appello rigettava il gravame, escludendo l’avvenuta lesione della quota di riserva e ritenendo non divisibili le parti comuni.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato il primo motivo di ricorso, relativo alla mancata rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio, rigettandolo. Ha preliminarmente chiarito che le osservazioni critiche delle parti alla relazione peritale, quando non integrino eccezioni di nullità del suo procedimento, costituiscono semplici argomentazioni difensive, proponibili anche nella comparsa conclusionale e in appello, purché non introducano nuovi fatti o nuove prove. Ha inoltre ricordato che il giudice di merito può legittimamente disattendere la richiesta di rinnovo della consulenza quando abbia tratto il proprio convincimento da risultanze probatorie già acquisite, con valutazione immune da vizi logici.

Nel caso di specie, la Corte ha rilevato che i ricorrenti, nell’impugnare le valutazioni del consulente, non si confrontavano con la ratio decidendi della sentenza impugnata. Con riguardo al garage, ha escluso la natura di unità autonoma, essendo emerso il vincolo di pertinenzialità derivante dalla realizzazione del piano seminterrato in dipendenza della legge n. 122/1989, che preclude il trasferimento separato del bene. Quanto alla cantinola, la censura si rivelava non decisiva, essendo la minima differenza di superficie comunque ininfluente sul rispetto della quota di riserva. Le doglianze relative al vano scale e alle due unità abitative sono state infine ritenute apodittiche, non confrontandosi con le argomentazioni della corte territoriale.

Con il secondo motivo, i ricorrenti hanno dedotto la violazione degli artt. 1117 e 1119 cod. civ. per il rigetto della domanda di divisione dei beni comuni. La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile, poiché la doglianza non attingeva la ratio decidendi, fondata sulla natura non divisibile dei beni comuni in regime di condominio minimo e sull’assenza di prova della comoda divisibilità. Ha richiamato il proprio consolidato indirizzo, secondo cui art. 1119 e art. 1112 cod. civ. hanno finalità diverse, essendo il primo volto alla protezione rafforzata dei condomini, mentre il secondo tutela la destinazione d’uso del bene, ammettendo la divisione solo se il bene, anche diviso, mantenga l’idoneità all’uso cui è destinato.