Divisione della comunione e impianti comuni: no alla disciplina del condominio (Cass. civ. Sez. II n. 5424 del 29.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di scioglimento di una comunione ordinaria su beni immobili, il giudice del merito non può applicare la disciplina del condominio, che è derogatoria e postula l’esistenza di un edificio in condominio. In sede di divisione gli impianti e le parti comuni restano divisibili a semplice richiesta del comproprietario, senza necessità del consenso degli altri partecipanti. Il condominio può sorgere soltanto a seguito del frazionamento della proprietà dell’edificio comune e dell’attribuzione di distinte unità immobiliari, accertamento che grava sul giudice del merito. In tal caso la divisione in natura è compatibile con la parallela costituzione del condominio per l’uso delle parti comuni, ai fini del miglior godimento delle singole cose di proprietà esclusiva.

Il Fatto

Una comproprietaria agisce per lo scioglimento della comunione su alcuni immobili, tra cui due abitazioni, quattro autorimesse e una corte comune. La convenuta non si oppone allo scioglimento, ma chiede che gli immobili già nella disponibilità di ciascuna siano attribuiti preferenzialmente in proprietà esclusiva, avendo apportato miglioramenti. Interviene il padre delle parti, che dichiara di non volere rinunciare ai propri diritti.

Il Tribunale dispone lo scioglimento e assegna i due lotti, respingendo ogni altra domanda. La sentenza è impugnata in via principale per la mancata divisione dei sottoservizi e in via incidentale per la mancata costituzione di una servitù di passaggio. La Corte d’appello rigetta l’appello principale e dichiara inammissibile quello incidentale. La ricorrente propone ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso si fonda su un unico motivo: la Corte d’appello avrebbe applicato a un caso di bene in comunione la disciplina del condominio, che è derogatoria rispetto a quella della comunione ordinaria. In materia di condominio vige la regola dell’indivisibilità delle parti comuni, mentre nella comunione le parti comuni possono essere divise a semplice richiesta del comproprietario.

La Corte ritiene il motivo fondato. Il giudice d’appello, davanti a un motivo che denunciava la violazione delle norme sullo scioglimento della comunione e la divisibilità degli impianti e delle utenze, ha richiamato due precedenti relativi allo scioglimento del condominio e gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., valorizzando la maggioranza prevista dall’art. 62. Ha così concluso che, in mancanza del consenso della convenuta, la domanda di dividere i beni costituenti impianti e servitù non poteva essere accolta.

Il ragionamento è errato perché nel caso concreto non si trattava di sciogliere un condominio, ma di dividere beni in comunione. È vero che, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune con attribuzione in sede di divisione di distinte unità immobiliari, si determina una situazione di condominio, per la quale vige la presunzione legale pro indiviso delle parti del fabbricato funzionali all’uso comune, come affermato da Cass. n. 12381/2023. Ma deve trattarsi proprio di quel frazionamento, accertamento che manca nella sentenza impugnata.

In casi del genere, inoltre, il condominio non esiste originariamente: originariamente è oggetto di comunione l’intero edificio e il condominio sorge a seguito della divisione. Trova applicazione il principio per cui la divisione in natura è compatibile con la parallela costituzione di un condominio per l’uso delle parti comuni, ai fini del miglior godimento delle singole cose di proprietà esclusiva, come ricordato da Cass. n. 834/1986. Nella formazione delle porzioni in proprietà esclusiva il giudice di merito non incorre nelle limitazioni imposte dall’art. 1119 c.c., secondo Cass. n. 18909/2020.

La sentenza è quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Brescia, in diversa composizione, che deciderà attenendosi ai principi di diritto indicati e provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.