Esenzione contributo di costruzione solo per esigenze abitative familiari preesistenti (TAR Piemonte n. 1973 del 19.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’esenzione dal contributo di costruzione prevista dall’art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 per gli interventi di ristrutturazione e ampliamento non superiore al 20% degli edifici unifamiliari ha carattere derogatorio e va interpretata in senso restrittivo. La ratio della norma è la tutela delle necessità abitative del nucleo familiare che già risiede nell’immobile, sicché la destinazione a residenza deve preesistere all’intervento. La nozione di edificio unifamiliare assume rilievo socio-economico e coincide con la piccola proprietà immobiliare. Resta esclusa l’ipotesi della demolizione e ricostruzione che realizzi un edificio radicalmente diverso da quello preesistente e ne elevi in modo apprezzabile il valore di mercato. L’esenzione non spetta all’intervento progettato da una società commerciale con intento speculativo, né rileva la successiva vendita a un privato che destini l’immobile a propria abitazione.

Il Fatto

Il ricorrente ha acquistato da una società, nel febbraio 2019, una villetta unifamiliare oggetto di un permesso di costruire già rilasciato dal Comune per un intervento di ristrutturazione edilizia con demolizione parziale, ricostruzione e ampliamento. Il titolo edilizio è stato poi volturato in favore dell’acquirente e della sua compagna. A fronte della richiesta comunale di pagamento del contributo, il promissario acquirente ha versato la somma di € 7.963,42, contestandone subito la debenza con lettera di pochi giorni successiva e riservandosi ogni verifica.

Dopo l’intimazione di restituzione rimasta senza riscontro, il ricorrente ha agito per l’accertamento della non debenza del contributo e la condanna del Comune alla restituzione, invocando l’esenzione per gli interventi su edifici unifamiliari con ampliamento non superiore al 20%. Il Comune ha eccepito l’irricevibilità per mancata tempestiva impugnazione della nota di quantificazione e l’acquiescenza per effetto del pagamento, chiedendo comunque il rigetto nel merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge le eccezioni preliminari. La controversia sul contributo di costruzione rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ex art. 133, comma 1, lett. f), c.p.a. e ha ad oggetto l’accertamento di un rapporto di credito. Non è quindi necessaria l’impugnazione nel termine decadenziale dell’art. 29 c.p.a. degli atti comunali di liquidazione, potendo il privato agire con azione di mero accertamento o di condanna entro l’ordinario termine di prescrizione decennale. Il richiamo è a un indirizzo consolidato, confermato da Cons. Stato, Sez. VII, n. 1535 del 2024.

Quanto all’acquiescenza, il pagamento del contributo avviene di regola per ottenere senza ritardo il titolo edilizio e non esprime adesione inequivocabile alla pretesa creditoria. Nel caso concreto il versamento è stato accompagnato da riserva di ripetizione comunicata prima del rilascio del permesso, cosicché opera il principio dell’indebito oggettivo ex art. 2033 c.c.

Nel merito il ricorso è infondato. La norma invocata è derogatoria della regola dell’onerosità del titolo edilizio e va letta restrittivamente. La sua ratio è l’adeguamento dell’immobile alle necessità abitative del nucleo familiare che vi risiede: la destinazione abitativa deve dunque preesistere all’intervento. Nella specie il progetto è stato predisposto e il permesso richiesto da una società commerciale proprietaria dell’immobile, con intento speculativo; irrilevante la successiva vendita al privato che avrebbe poi destinato il fabbricato a propria residenza.

Il Collegio rileva inoltre che la demolizione è stata pressoché totale, con integrale abbattimento dei piani fuori terra e mantenimento del solo piano seminterrato. L’edificio preesistente è stato sostituito da una villa moderna, con vetrate, balconi e lastrico solare: la trasformazione è radicale e comporta un significativo aumento di valore. Non muta l’esito il progressivo ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia. Richiamata la Corte cost. n. 296 del 1991, che già escludeva la demolizione con ricostruzione dall’esonero, il Collegio dà continuità all’indirizzo che nega la gratuità a interventi di radicale trasformazione, non limitati all’adeguamento abitativo, cui consegue un rilevante incremento del valore della proprietà. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese per il contrasto giurisprudenziale sulla questione.