ICI e sistema tavolare: soggetto passivo solo con intavolazione (Cass. civ. Sez. V n. 26365 del 07.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, nei territori in cui vige il sistema tavolare, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali su beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con l’intavolazione nel libro fondiario. Il contratto di compravendita, in assenza di intavolazione, produce soltanto un diritto personale verso l’alienante e trasferisce la mera detenzione, non il possesso. Ne consegue che l’acquirente non è soggetto passivo dell’imposta prima dell’intavolazione dell’atto. È nulla, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la sentenza d’appello la cui motivazione, redatta per relationem alla pronuncia di primo grado, si limiti alla mera adesione a essa senza riprodurne i contenuti e senza valutare i motivi di gravame.

Il Fatto

Il contribuente impugna un avviso di accertamento relativo alla maggior imposta dovuta a titolo di ICI per un immobile situato in Trieste, per gli anni dal 2006 al 2010. L’amministrazione aveva collegato l’acquisto della proprietà a un atto di compravendita del 2004, mentre l’intavolazione nel libro fondiario è avvenuta solo nel 2008.

La Commissione Tributaria Regionale del Friuli-Venezia Giulia, con sentenza n. 22/2019 depositata il 4/2/2019, respinge l’appello del contribuente e conferma il rigetto del ricorso introduttivo, ritenendo che il possesso del bene sussistesse già dal 2004 e che la stima dell’amministrazione fosse corretta. Il contribuente propone ricorso per cassazione con tre motivi; il Comune resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1 e 3 d.lgs. n. 504/1992 e dell’art. 2 r.d. n. 499/1929. La Corte lo ritiene fondato. Il presupposto impositivo dell’ICI è costituito dal possesso di beni immobili e il soggetto passivo è individuato nel proprietario o nel titolare di altro diritto reale.

Nel sistema tavolare, l’art. 2 r.d. n. 499/29 dispone che, a modificazione di quanto previsto dal codice civile, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali non si acquistano per atto tra vivi se non con l’iscrizione nel libro fondiario. Il consenso manifestato dai contraenti genera nell’acquirente un diritto di natura personale verso l’alienante, inidoneo a realizzare il trasferimento, che si verifica solo con l’intavolazione (Cass. 29806/2023; 25491/2008; 1356/1996).

Poiché l’atto del 2004 è stato intavolato solo nel 2008, circostanza pacifica, deve escludersi che prima di tale momento si fosse prodotto l’effetto reale. Il contratto non è sufficiente a provare l’esercizio del possesso ai sensi dell’art. 1140 cod. civ., perché occorre accertare se la convenzione sia ad effetti reali o obbligatori (Cass. 22667/2017; 14272/2017): nel caso del r.d. n. 499/29, il titolo non intavolato trasferisce unicamente la detenzione. La CTR ha dunque errato nel riconoscere il contribuente quale soggetto passivo ICI già alla data del contratto.

Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 36 d.lgs. n. 546/1992, per aver la CTR ritenuto corretta la stima rinviando acriticamente alla sentenza di primo grado, con motivazione apparente. La doglianza è fondata. Il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto al rispetto del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. (Cass. 13248/2020; 17196/2020), la cui violazione integra nullità processuale deducibile ex art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.

La motivazione per relationem è legittima solo se riferita a una sentenza passata in giudicato o se riproduce autonomamente i contenuti mutuati (Cass., S.U., 14815/2008). La CTR si è limitata a “condividere il ragionamento” di primo grado, senza riferimento al motivo di appello e senza autonoma valutazione critica, rendendo impossibile individuare le ragioni del dispositivo (Cass. 9830/2024; 24452/2018).

La sentenza è quindi cassata in relazione ai motivi accolti, assorbito il terzo, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Friuli-Venezia Giulia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.