IMU e leasing risolto: tassazione dell’utilizzatore fino alla riconsegna (Cass. civ. Sez. V n. 10421 del 21.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, quando il contratto di locazione finanziaria è risolto anticipatamente per inadempimento dell’utilizzatore, il soggetto passivo dell’imposta resta l’utilizzatore stesso fino alla data in cui non abbia riconsegnato l’immobile, perché il presupposto impositivo si correla pur sempre al possesso del bene. La questione concernente l’occupazione abusiva dell’immobile e l’illegittimo spossessamento del proprietario, ove non ricompresa nell’eccezione svolta nei gradi di merito, costituisce questione nuova e va dichiarata inammissibile in cassazione, poiché postula accertamenti di fatto estranei al giudizio di legittimità. L’esenzione dall’imposta per l’immobile non utilizzabile né disponibile presuppone che l’occupazione abusiva sia contestata mediante denuncia o azione giudiziaria penale.

Il Fatto

Il Comune ha notificato alla società di leasing un avviso di accertamento per l’omesso versamento dell’IMU relativa a un immobile concesso in locazione finanziaria, il cui contratto era stato risolto anticipatamente per inadempimento del locatario. L’immobile, mai riconsegnato alla società proprietaria, risultava occupato da un soggetto terzo.

La Commissione tributaria provinciale ha rigettato il ricorso della società; la Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione, richiamando l’orientamento della Cassazione sulla soggettività passiva dell’utilizzatore in caso di leasing risolto anticipatamente. La società ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 8 del d.lgs. n. 23/2011 e dell’art. 13 del d.l. n. 201/2011, oltre che degli artt. 1140 e 1141 cod. civ., sostenendo che il presupposto impositivo non poteva realizzarsi in capo a chi era stato illegittimamente spossessato dell’immobile.

La Corte rileva che la questione non risulta ricompresa nell’eccezione svolta nei gradi di merito: l’atto di appello era incentrato esclusivamente sulla soggettività passiva dell’utilizzatore, senza alcuna deduzione in fatto sull’occupazione abusiva né sulle ragioni della ritardata riconsegna. Né la CTP né la CTR si erano pronunciate sul punto.

Si tratta dunque di questione nuova, inammissibile in cassazione. Il giudizio di legittimità controlla la difformità della decisione di merito dalle norme e dai principi di diritto; sono precluse non solo le domande nuove, ma anche le nuove questioni di diritto che postulino indagini e accertamenti di fatto non compiuti dal giudice di merito.

Con il secondo motivo la ricorrente ribadisce che il soggetto passivo dell’IMU, in caso di leasing risolto anticipatamente, è individuabile esclusivamente nell’utilizzatore fino alla riconsegna. La Corte richiama la ordinanza n. 9957 del 2023, con cui ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23/2011 nella parte in cui non prevedeva l’esenzione in caso di occupazione abusiva non liberabile.

La Corte costituzionale, sentenza n. 60/2024, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma nei limiti in cui non esclude dall’imposta gli immobili non utilizzabili né disponibili per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria per i reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 cod. pen., o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. La Corte sottolinea che l’occupazione abusiva deve essere contestata, altrimenti si traduce in una forma di tolleranza inidonea a giustificare l’esenzione.

Nel caso di specie, nonostante la lunga occupazione, la ricorrente non ha azionato alcuno strumento a tutela della proprietà se non nel 2016 e ha concluso un nuovo contratto con l’occupante. La CTR ha quindi correttamente applicato la norma, come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il soggetto passivo dell’IMU è il locatario finanziario dalla stipula e per tutta la durata del contratto. Il ricorso è rigettato.