Decadenza dall’agevolazione piccola proprietà contadina se il fondo è condotto in affitto alla stipula (Cass. civ. Sez. 5 n. 15214 del 20.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazioni fiscali per la piccola proprietà contadina di cui all’art. 2, comma 4-bis, d.l. n. 194/2009, convertito in legge n. 25/2010, il requisito della conduzione diretta del fondo da parte dell’acquirente deve sussistere già alla data dell’atto di acquisto. La norma agevolativa, di stretta interpretazione, non ammette un’acquisizione differita dei presupposti, sicché la successiva risoluzione anticipata di un contratto di affitto in corso non è circostanza idonea a consentire la fruizione del beneficio. È irrilevante ogni attività successiva all’atto, attesa la natura d’imposta d’atto del tributo di registro.

Il Fatto

La società contribuente impugnava l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva disconosciuto l’agevolazione per la piccola proprietà contadina, richiedendo una maggiore imposta di registro in relazione all’acquisto di terreni agricoli e fabbricati strumentali. L’Ufficio finanziario aveva rilevato che, alla data della stipula, i terreni erano condotti in affitto da una società semplice agricola, la quale aveva rinunciato alla sola prelazione ma aveva dichiarato di voler proseguire la coltivazione sino alla scadenza del contratto. Era stata inoltre accertata una scissione parziale intervenuta prima del decorso del quinquennio, con assegnazione dei terreni a una società di nuova costituzione avente la medesima compagine sociale.

La Commissione tributaria provinciale e, successivamente, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado rigettavano il ricorso della contribuente, che proponeva quindi ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina preliminarmente il secondo motivo, avente carattere di pregiudizialità logico-giuridica, con cui la ricorrente sosteneva che l’agevolazione non richiederebbe che il fondo sia libero da affittanze al momento dell’acquisto, essendo sufficiente la risoluzione in tempi ravvicinati del preesistente contratto. Il motivo è ritenuto infondato.

Il Collegio richiama il proprio consolidato orientamento formatosi sul previgente art. 7, comma 1, legge n. 604/1954, a contenuto regolatorio sovrapponibile, che ha costantemente affermato la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui il fondo fosse concesso in affitto a terzi alla data dell’acquisto, ritenendo causa di decadenza anche la stipula di contratti di affitto intercalari. Tale interpretazione restrittiva si impone in ragione della natura di norme speciali e di stretta interpretazione delle disposizioni che stabiliscono agevolazioni fiscali.

La Corte precisa che il conduttore, rinunciando in sede di stipula alla sola prelazione agraria, aveva inequivocabilmente manifestato la volontà di non recedere e di proseguire la coltivazione sino alla scadenza del contratto. L’acquirente era pertanto edotta dell’impossibilità di condurre direttamente i fondi a far data dalla stipula, che costituisce il dies a quo del quinquennio di permanenza ininterrotta nella conduzione espressamente previsto dalla norma.

Quanto alla tesi sostenuta nell’ordinanza n. 3821/2018 richiamata dalla ricorrente, la Corte la ritiene superata dalla successiva pronuncia n. 28370/2022 e comunque non condivisibile, poiché farebbe dipendere il beneficio da un aleatorio criterio di ragionevolezza, laddove i presupposti devono invece sussistere alla data dell’atto. Quando il legislatore ha inteso consentire l’acquisizione differita dei requisiti, lo ha espressamente previsto ancorandola a un preciso dato temporale, come nel caso del termine di 24 mesi di cui all’art. 1, comma 5-ter, d.lgs. n. 99/2004.

La circostanza che l’acquirente fosse consapevole della vigenza del contratto di affitto esclude altresì che possa configurarsi un’impossibilità di coltivare i fondi per fatto non imputabile, avendo la società deliberatamente deciso di procedere all’acquisto nella piena consapevolezza del diritto di conduzione diretta in capo a un terzo. Il primo motivo risulta conseguentemente assorbito, essendo irrilevanti le successive vicende societarie non incidenti sull’originaria insussistenza dei requisiti. Il ricorso è rigettato, con condanna della soccombente al pagamento delle spese.