Il pagamento banco iudicis non sana la morosità nella locazione commerciale (Cass. civ. Sez. 3 n. 19550 del 13.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il motivo di ricorso per cassazione che censuri la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e il difetto di motivazione è inammissibile ex art. 366, comma primo, n. 4, cod. proc. civ. qualora sia aspecifico e ometta di confrontarsi analiticamente con la motivazione della sentenza impugnata, senza indicare la questione o il fatto decisivo non considerato. In tema di locazione commerciale, il pagamento dei canoni arretrati effettuato banco iudicis in sede di opposizione alla convalida di sfratto non ha efficacia sanante della morosità, non salvando il contratto, salvo che il locatore, ricevuto il pagamento, non manifesti la volontà di rinunciare alla domanda di risoluzione. La sospensione unilaterale del pagamento del canone ex art. 1460 cod. civ. è legittima solo in caso di totale o rilevante inadempimento della controprestazione locativa e, comunque, deve essere proporzionata all’alterazione del sinallagma secondo buona fede.

Il Fatto

Una società locatrice intimava a un conduttore sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, deducendo l’accumulo di un debito da canoni non corrisposti per circa dieci anni. Il conduttore si opponeva, contestando la sussistenza della morosità e sollevando l’eccezione di inadempimento della locatrice agli obblighi manutentivi ex art. 1460 cod. civ., offrendo banco iudicis una somma parziale.

Non convalidato lo sfratto e mutato il rito, il Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere e prescritta parte del credito. La Corte d’appello, accogliendo il gravame della locatrice, dichiarava invece la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, condannandolo al rilascio dell’immobile e al pagamento del residuo dovuto.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo, volto a far valere l’acquisto per usucapione dell’immobile locato e il conseguente difetto di legittimazione attiva della locatrice. Il motivo è stato ritenuto gravemente aspecifico ex art. 366, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., per l’omessa indicazione della motivazione oggetto di critica e per il difetto di correlazione con la decisione impugnata, la quale aveva esaminato compiutamente le questioni della diversità dell’immobile oggetto del giudicato e della legittimazione attiva della società locatrice.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha ribadito che, nella locazione di locale commerciale, il pagamento della somma offerta banco iudicis non determina la cessazione della materia del contendere né la sanatoria della morosità, a meno che il locatore, ricevuto il pagamento, non manifesti la volontà di rinunciare alla domanda di risoluzione e di proseguire il rapporto. L’offerta del conduttore, intervenuta in corso di causa e limitata a una parte dei canoni dovuti, non poteva pertanto precludere la declaratoria di risoluzione, non essendo emersa alcuna rinuncia da parte della società locatrice.

La Corte ha inoltre confermato l’orientamento secondo cui la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore è ammissibile solo in presenza di un inadempimento del locatore che alteri in modo significativo il sinallagma contrattuale. Nella specie, pur avendo dedotto una parziale inagibilità del bene, il conduttore aveva continuato a detenere e utilizzare l’immobile per circa dieci anni, sicché la sospensione integrale del pagamento risultava sproporzionata e illegittima.

Il terzo motivo, concernente la quantificazione delle spese di lite, è stato infine dichiarato inammissibile in quanto «non motivo», essendo prospettato come mera conseguenza dell’accoglimento dei precedenti motivi.