Recesso e ritenzione della caparra nel preliminare: qualificazione della domanda (Cass. civ. Sez. II n. 66 del 03.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il potere di qualificare giuridicamente la domanda proposta spetta al giudice di merito, che non è vincolato dal nomen iuris adoperato dalla parte. La domanda riconvenzionale con cui il promittente venditore chiede il riconoscimento del diritto a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta integra, a prescindere dalla sua intestazione formale, una domanda di accertamento del recesso ai sensi dell’art. 1385, comma 2, cod. civ., fondata sull’inadempimento della controparte. Il riconoscimento di tale diritto presuppone l’accertamento del grave inadempimento altrui ex art. 1455 cod. civ., che nel caso concreto è stato escluso dal giudice di merito con valutazione insindacabile in sede di legittimità. Escluso l’inadempimento del promittente venditore, viene meno anche la pretesa al pagamento del doppio della caparra e non opera la preclusione dell’art. 1453, comma 3, cod. civ.

Il Fatto

La ricorrente aveva stipulato con una società un contratto preliminare di compravendita di un lotto edificabile con fabbricato, versando la somma di euro 37.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo. Il termine per la stipula dell’atto pubblico, prorogato consensualmente, era rimasto inadempiuto per la mancata conclusione della convenzione urbanistica con il Comune. La promissaria acquirente aveva comunicato il recesso dal preliminare, con diffida al pagamento del doppio della caparra.

Il giudice di primo grado, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale della promittente venditrice, aveva dichiarato la risoluzione del preliminare per inadempimento della promissaria acquirente, senza però riconoscere il diritto a trattenere la caparra incamerata. La Corte di appello di Palermo, in accoglimento del gravame principale e rigetto di quello incidentale, ha riconosciuto il diritto della società a ritenere la caparra. Avverso tale pronuncia la promissaria acquirente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il primo motivo, con cui la ricorrente deduce la violazione degli artt. 1453, comma 3, e 1385 cod. civ. e l’omesso esame di un fatto decisivo: la Corte di appello avrebbe trascurato il precedente inadempimento della società, sulla cui base era stato esercitato il recesso, con conseguente applicabilità della preclusione dell’art. 1453, comma 3, cod. civ. Il motivo viene rigettato.

Il giudice di appello ha accertato, con valutazione di merito insindacabile, che al momento del recesso della promissaria acquirente la società promittente venditrice non era inadempiente, come poi confermato dalla dichiarata risoluzione del contratto per colpa della stessa acquirente. La Corte palermitana ha così escluso che la società fosse incorsa in un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 cod. civ.

Quanto al secondo motivo, la Corte lo ritiene infondato in via consequenziale. Escluso l’inadempimento della promittente venditrice, non si configura la dedotta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., né l’omissione dell’esame del fatto asserito come decisivo, risultando la pretesa della ricorrente priva di fondamento.

Il terzo motivo riguarda la riqualificazione operata dal giudice di appello. La ricorrente sostiene che, a fronte di una domanda di risoluzione per grave inadempimento, la Corte avrebbe erroneamente ravvisato una sola domanda invece delle due formulate, omettendo di pronunciarsi su quella di risoluzione. La Corte ribadisce che il potere qualificatorio delle domande spetta al giudice di merito, che non è vincolato al nomen iuris.

La Corte di appello ha interpretato la domanda riconvenzionale della società come domanda di accertamento del recesso, insita nella richiesta di ritenzione della somma ricevuta a titolo di caparra, ritenuta fondata sull’accertato grave inadempimento della stessa promissaria acquirente. Escluso l’inadempimento della società, cade anche la pretesa al pagamento del doppio della caparra. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di giudizio e l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, se dovuto.