Provvigione al mediatore solo se l’affare è effetto adeguato della sua opera (Cass. civ. Sez. II n. 9414 del 10.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto alla provvigione del mediatore, ai sensi degli artt. 1754 e 1755 cod. civ., sorge solo quando la conclusione dell’affare sia in rapporto di causalità adeguata con l’attività intermediatrice. Non è sufficiente la messa in relazione delle parti né un nesso puramente condizionalistico o di condicio sine qua non: occorre che la conclusione dell’affare costituisca effetto adeguato dell’opera del mediatore, così che, senza di essa, il contratto non si sarebbe concluso. Il diritto alla provvigione non sorge quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore e conclusesi con esito negativo, la finalizzazione dell’affare sia indipendente da tale intervento.

Il Fatto

Una società di mediazione immobiliare agisce in giudizio, davanti al Tribunale di Pesaro, nei confronti della società venditrice e dell’acquirente per ottenere il pagamento della provvigione. Espone di avere ricevuto un incarico di mediazione non esclusivo per la vendita di un immobile, di avere messo in contatto la venditrice con l’acquirente e di avere assistito a una visita dell’immobile nel 2006.

Il Tribunale rigetta la domanda. La Corte d’Appello di Ancona, con la sentenza n. 323/2021, la accoglie e condanna le appellate al pagamento della provvigione, ritenendo provato il nesso causale. L’acquirente ricorre per cassazione con tre motivi, tutti incentrati sull’insussistenza dei presupposti del diritto alla provvigione.

La Motivazione della Corte

I tre motivi sono trattati congiuntamente perché connessi al medesimo thema decidendum. La Corte richiama l’art. 1754 cod. civ., che definisce mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, e l’art. 1755 cod. civ., che riconosce la provvigione quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice.

La sentenza distingue nettamente la funzione delle due norme. L’art. 1754 cod. civ. ha carattere meramente definitorio; l’art. 1755, primo comma, cod. civ. attribuisce invece una portata normativa ulteriore, di ordine negativo, negando che la semplice messa in relazione delle parti sia di per sé requisito idoneo a far reputare l’affare concluso per effetto dell’intervento del mediatore.

La Corte ribadisce che deve trattarsi di causalità adeguata: il mediatore deve avere realizzato l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera. Richiama sul punto Cass., Sez. 2, 5/1/2024, n. 403, Cass., Sez. 2, 2/2/2023, n. 3165 e Cass., 16/10/2020, n. 22426. La verifica sull’esistenza del nesso di causalità adeguata è soggetta a controllo di legittimità, perché la norma è destinata a essere precisata dalla Corte nell’esercizio della funzione nomofilattica.

Nel caso di specie, i giudici di merito hanno fondato il diritto alla provvigione sulla sola messa in relazione e sulla visita del 2006, senza affrontare il problema della causalità adeguata. Hanno inoltre valorizzato la provenienza della caparra da fondi dell’acquirente, circostanza non riferibile al nesso causale. La Corte osserva che l’interruzione del nesso causale può far venir meno il diritto alla provvigione anche quando la nuova e autonoma trattativa sia intavolata tra le medesime parti già messe in contatto dal mediatore.

Le censure sono quindi fondate. Il ricorso è accolto, la sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Ancona, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.