Mediazione, la provvigione spetta anche senza il rogito definitivo (Cass. civ. Sez. II n. 2359 del 24.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell’affare, che si identifica con la stipula del contratto preliminare di compravendita, momento in cui tra le parti messe in contatto dal mediatore si costituisce un vincolo giuridico che abilita ciascuna ad agire per l’esecuzione o la risoluzione. Le parti possono tuttavia derogare a tale disciplina, attribuendo il diritto alla provvigione alla sottoscrizione del contratto definitivo. La clausola che colleghi il compenso alla stipula del rogito notarile non integra di per sé una deroga: per escludere la regola legale occorrono espressioni di maggiore significatività, poiché la sola indicazione dell’evento può valere come individuazione del giorno di esigibilità del credito, già sorto. L’interpretazione della volontà comune va condotta sul senso letterale delle parole e sul comportamento complessivo delle parti, anche alla luce dei principi di buona fede e correttezza.

Il Fatto

Una società di intermediazione immobiliare otteneva decreto ingiuntivo per il pagamento di una provvigione di mediazione, pari a complessivi euro 142.000,00 oltre accessori, in relazione alla compravendita di immobili. L’intimato proponeva opposizione, sostenendo di non aver sottoscritto la proposta di acquisto e l’impegno al compenso, e contestando comunque l’esistenza del diritto per violazione degli obblighi di indipendenza e imparzialità e per difetto di iscrizione all’albo.

Il Tribunale rigettava l’opposizione e confermava il decreto. La Corte d’Appello di Roma accoglieva invece il gravame e revocava il decreto, rilevando che le parti avevano subordinato il pagamento della provvigione alla stipula del contratto definitivo, condizione non avveratasi per la sopraggiunta risoluzione del preliminare. La società ha proposto ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, cui l’opponente ha resistito con ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente il secondo e il terzo motivo, che contestano la qualificazione della clausola in termini di condizione. Richiamando la propria giurisprudenza, la Suprema Corte ribadisce che, ai sensi dell’art. 1755 c.c., il diritto alla provvigione matura quando può ritenersi concluso l’affare e dunque anche in presenza di un contratto preliminare di vendita, come affermato dalle Sez. II n. 20132/2022 e n. 22273/2010.

È confermato che le parti possono sottoporre a condizione il diritto alla provvigione, ma la deroga alla disciplina legale deve risultare da formule inequivoche. Il mero richiamo all’evento della stipula, senza l’indicazione della data, non è sufficiente: la clausola ben può individuare soltanto il momento in cui il credito diviene esigibile, restando la provvigione già maturata per effetto del preliminare.

Assume rilievo decisivo il raffronto tra il modulo dell’impegno al compenso e la coeva proposta di acquisto, che legava il versamento “alla data prevista per la firma del contratto definitivo”. La presenza del termine data depone per una mera dilazione dell’adempimento e non per una condizione sospensiva del diritto, coerentemente con il comportamento complessivo delle parti e con i canoni ermeneutici richiamati, tra cui Cass. n. 9676/1997, n. 21575/2017 e n. 17919/2023.

La sentenza è quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, con assorbimento del primo e del quarto motivo e con esclusione delle condizioni per la decisione nel merito.

Il ricorso incidentale, che contestava il difetto di iscrizione del mediatore all’albo, è rigettato: la prova dell’iscrizione è desumibile dalla documentazione già versata in primo grado, e la certificazione prodotta in appello ha valore meramente confermativo di un apprezzamento rimesso al giudice di merito.