Provvigione del mediatore e deroga alla conclusione dell’affare (Cass. civ. Sez. II n. 2359 del 24.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione ex art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui, tra le parti messe in contatto dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione del contratto, e pertanto anche con la stipula del contratto preliminare. Le parti possono derogare alla disciplina legale, subordinando il diritto alla provvigione alla stipula del contratto definitivo, ma tale deroga deve risultare da espressioni univoche e non può essere desunta dalla sola omissione del termine “data” in riferimento all’evento della stipula. La previsione del pagamento della provvigione “alla data prevista per la firma del contratto definitivo” integra una mera dilazione dell’adempimento, non già una condizione sospensiva dell’insorgenza del diritto.

Il Fatto

La società, mediatore immobiliare, otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del promissario acquirente per il pagamento della provvigione relativa a una compravendita immobiliare. L’opposizione dell’ingiunto, rigettata in primo grado, veniva accolta dalla Corte d’Appello, che revocava il decreto. Il giudice di secondo grado riteneva che, in base al modulo sottoscritto dal promissario acquirente, il diritto alla provvigione fosse stato condizionato alla stipula del rogito notarile: non essendosi verificato l’evento, per la risoluzione del preliminare, il diritto non era sorto.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, esaminati congiuntamente il secondo e terzo motivo di ricorso, ricostruisce il quadro normativo: il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell’affare, che nel caso di specie coincide con la stipula del preliminare. Richiamato il principio per cui le parti possono derogare a tale regola, la Corte osserva che la deroga deve essere supportata da elementi interpretativi univoci, non potendo la sola omissione del termine “data” nel modulo di impegno deporre per la volontà di condizionare il diritto del mediatore a un evento futuro.

Decisivo risulta il contenuto della proposta di acquisto, coeva al modulo, in cui il compenso era riconosciuto con l’impegno a versarlo “alla data prevista per la firma del contratto definitivo di compravendita”. Pur con la sovrascrittura della parola “definitivo”, la presenza del termine “data” impone di concludere che la comune intenzione delle parti fosse quella di differire il solo adempimento all’evento, non di condizionare l’insorgenza del diritto. La Corte accoglie pertanto il secondo e terzo motivo, dichiarando assorbiti il primo e quarto, e cassa la sentenza con rinvio.

Il ricorso incidentale condizionato, relativo al difetto di iscrizione all’albo del mediatore, è rigettato. La Corte chiarisce che l’onere di prova dell’iscrizione può essere assolto anche per presunzioni e che, nel caso di specie, il modulo di proposta di acquisto, recante il numero di iscrizione, era stato ritualmente prodotto in primo grado, con conseguente conferma della regolarità.