Gravi difetti dell’edificazione interrata e responsabilità solidale di costruttore e direttore dei lavori (Cass. civ. Sez. 2 n. 1996 del 29.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
I gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e degli aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione secondo la sua funzione economica e pratica. Nell’edificazione interrata, anche se destinata alla sola presenza non continuativa dell’uomo, come per garage, box e cantine, la realizzazione delle opere di impermeabilizzazione deve essere particolarmente curata secondo la migliore tecnica del momento. In difetto, in caso di fenomeno diffusivo di infiltrazioni, ricorre la responsabilità del costruttore ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., nonché quella solidale del progettista e del direttore dei lavori, per quanto a costoro imputabile, ai sensi dell’art. 2055 cod. civ.

Il Fatto

Un condominio proprietario di autorimesse interrate conveniva in giudizio la società costruttrice e il progettista e direttore dei lavori, chiedendone la condanna solidale al risarcimento dei danni per i gravi vizi dell’opera, consistenti in infiltrazioni d’umidità, lesioni alle strutture e insufficiente impermeabilizzazione. Il tribunale rigettava la domanda, ritenendo non ricorrenti i presupposti di cui all’art. 1669 cod. civ.. La Corte d’appello, in parziale riforma, accoglieva la domanda, condannando la società costruttrice al pagamento di una somma, in solido con il professionista sino a una certa concorrenza, e accogliendo la domanda di manleva proposta dalla società nei confronti del professionista. Avverso tale decisione il progettista e direttore dei lavori proponeva ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, premessa la legittimità della composizione del collegio ex art. 380-bis cod. proc. civ. anche in presenza del consigliere che ha formulato la proposta di definizione accelerata, ha esaminato congiuntamente i due motivi, in parte inammissibili e in parte infondati. Con il primo motivo il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 1669 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ., contestando la valutazione di gravità dei vizi operata dal giudice di merito, difforme dalle conclusioni del consulente tecnico. Con il secondo motivo censurava la sentenza per non aver escluso la sua responsabilità, richiamando l’art. 2229 cod. civ. per sostenere che la sua obbligazione non potesse essere più gravosa di quella dell’impresa.

La S.C. ha rilevato che la denuncia di violazione di legge sostanziale non consente di sindacare l’accertamento fattuale compiuto dal giudice di merito, il quale ha correttamente sussunto il fatto alla luce dei principi elaborati in materia. In particolare, ha ricordato che i gravi difetti di cui all’art. 1669 cod. civ. consistono in quelle alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, rilevando anche i vizi non totalmente impeditivi dell’uso, come le infiltrazioni e umidità incidenti su parti comuni. La valutazione della gravità dei vizi, basata su un accertamento fattuale, è sottratta al sindacato di legittimità.

Quanto alla responsabilità solidale tra appaltatore e progettista, la Corte ha confermato che essa trova fondamento nell’art. 2055 cod. civ., applicabile anche quando uno degli autori del danno risponda a titolo contrattuale. Ha inoltre precisato che la denuncia di violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. è ammissibile solo quando si contesti che il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, non già quando si miri a rivalutare le prove sottoposte al suo apprezzamento, consentito dall’art. 116 cod. proc. civ..

La Corte ha infine enunciato il principio di diritto sopra riportato, affermando che in caso di fenomeno diffusivo di infiltrazioni in un edificio interrato, anche se destinato a parcheggio, la responsabilità per i gravi difetti dell’opera grava sul costruttore e solidalmente sul progettista e direttore dei lavori per quanto a loro imputabile. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e al pagamento delle sanzioni di cui all’art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ.