La ratifica del falsus procurator legittima il dominus alla risoluzione del preliminare (Cass. civ. Sez. 2 n. 449 del 08.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il negozio concluso dal falsus procurator non è nullo ma privo di efficacia, e tale inefficacia è rilevabile solo su eccezione dello pseudo-rappresentato, non d’ufficio. La successiva ratifica dell’operato da parte del dominus sana il difetto di legittimazione, con effetti ex tunc, legittimandolo ad agire per la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente. La statuizione di difetto di legittimazione passiva del falsus procurator, resa in un giudizio diverso per oggetto e parti, non forma giudicato nei confronti del dominus. L’interversione del possesso non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma richiede atti esterni inequivocabilmente rivolti contro il possessore; i lavori di riparazione e modifica dell’immobile posti in essere dal detentore non integrano di per sé l’opposizione richiesta dall’art. 1141 c.c. In caso di risoluzione del preliminare con effetti anticipati, il promissario acquirente deve restituire il bene e corrispondere i frutti per l’anticipato godimento, secondo i principi della ripetizione dell’indebito.

Il Fatto

Il ricorrente aveva concluso un contratto preliminare con effetti anticipati con chi si era qualificato procuratore del proprietario, ottenendo l’immediata disponibilità dell’immobile dietro pagamento dell’intero prezzo. In un primo giudizio, il Tribunale aveva dichiarato il difetto di legittimazione passiva del sedicente rappresentante, condannandolo in proprio ex art. 1398 c.c., ma la Corte d’appello aveva dichiarato inammissibile la domanda risarcitoria perché tardiva.

Successivamente, il dominus, dopo aver ratificato l’operato del nipote, citò il promissario acquirente per ottenere la risoluzione del preliminare per grave inadempimento e la restituzione del bene. Il Tribunale accolse la domanda e la Corte d’avvocato confermò, accertando la gravità dell’inadempimento e la mancata integrazione dell’interversione del possesso. Avverso tale sentenza il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha innanzitutto rigettato il primo motivo di ricorso, con cui si deduceva la violazione del giudicato formatosi sulla carenza di legittimazione passiva del falsus procurator. Ha precisato che il negozio concluso dal rappresentante senza potere non è nullo ma inefficace, e che tale inefficacia può essere eccepita solo dallo pseudo-rappresentato. Nel caso di specie, la ratifica dell’operato era intervenuta ben prima del giudizio, rendendo il dominus legittimato a chiedere la risoluzione.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha dichiarato l’inammissibilità della censura ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. per la presenza di una doppia conforme, non avendo il ricorrente indicato le ragioni di diversità tra le due decisioni di merito. Ha poi escluso che i lavori di ristrutturazione eseguiti dal detentore potessero integrare un’interversione del possesso, richiedendo tale istituto un’opposizione inequivocabilmente rivolta contro il possessore, desumibile da atti esterni e non da una mera volontà interna.

Il terzo motivo, concernente la violazione della normativa edilizia, è stato dichiarato inammissibile in quanto la questione risultava nuova, non essendo stata dedotta nei gradi di merito né emergendo dalla sentenza impugnata.

Infine, la Corte ha respinto il quarto motivo, confermando che il preliminare con consegna anticipata integra un contratto misto tra preliminare e comodato precario, con disciplina prevalente del primo. Ne consegue che, risolto il contratto, opera la retroattività degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c., con obbligo del promissario acquirente di restituire il bene e corrispondere i frutti per l’anticipato godimento. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna alle spese.