Usucapione di quota di comunione: il forum rei sitae è derogabile e non rilevabile d’ufficio (Cass. civ. Sez. 2 n. 1476 del 22.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le domande di usucapione delle quote di proprietà immobiliare dei comunisti hanno ad oggetto cause relative a diritti reali su beni immobili, la competenza per territorio delle quali è determinata, salvo deroghe previste dal codice di rito o dalla legge, in base al criterio del forum rei sitae di cui all’art. 21, comma 1, c.p.c. Detto criterio, però, è derogabile per accordo dalle parti, atteso che queste controversie non rientrano fra quelle con riferimento alle quali un tale accordo è precluso dall’art. 28 c.p.c. Ne consegue che il mancato rispetto del foro speciale non può essere rilevato d’ufficio dal giudice adito, potendo l’eccezione essere sollevata solo dal convenuto, a pena di decadenza, nella comparsa di risposta tempestivamente depositata ai sensi dell’art. 38 c.p.c.

Il Fatto

Il ricorrente conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma la comproprietaria dei medesimi immobili, domandando che fosse dichiarato proprietario esclusivo, per usucapione ultraventennale, delle quote ideali di comproprietà di pertinenza della convenuta. Il Tribunale di Roma, nella contumacia della convenuta, con ordinanza del 19 maggio 2025, dichiarava la propria incompetenza per territorio in favore del Tribunale di Teramo, quale giudice del luogo in cui era situato l’immobile.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, nel valutare la questione, ha premesso che l’art. 21, comma 1, c.p.c. introduce per le cause relative a diritti reali su beni immobili il criterio del c.d. forum rei sitae, individuando il giudice del luogo dove è posto l’immobile. Tale foro ha carattere esclusivo, prevalendo sui fori generali di cui agli artt. 18 e 19 c.p.c., ma è al contempo derogabile.

Il carattere derogabile del foro è stato desunto dalla disciplina combinata degli artt. 28 e 38 c.p.c. L’art. 28 c.p.c. elenca tassativamente le ipotesi in cui la competenza per territorio non può essere derogata per accordo delle parti, e in tale elenco non figurano le cause relative a diritti reali su beni immobili. Ne deriva che, per tali controversie, l’incompetenza per territorio non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, ai sensi dell’art. 38 c.p.c., ma deve essere eccepita dal convenuto nella comparsa di risposta, a pena di decadenza.

La Corte ha inoltre precisato che, affinché trovi applicazione la speciale competenza territoriale dell’art. 21 c.p.c., non è sufficiente che la domanda abbia una relazione giuridica con un immobile: è indispensabile che sia relativa a diritti reali su beni immobili. Non possono quindi farsi rientrare in tale previsione le azioni di natura personale che, se fondate su un rapporto giuridico obbligatorio, seguono la disciplina degli artt. 18-20 c.p.c.

Nel caso di specie, la domanda di usucapione di una quota di proprietà di immobili in comunione mira all’accertamento dell’esistenza di un diritto dominicale, configurandosi come causa relativa a diritti reali su beni immobili. Ciononostante, poiché la convenuta era rimasta contumace, alcuna eccezione di incompetenza era stata tempestivamente sollevata, e la competenza del Tribunale di Roma doveva intendersi definitivamente radicata. La Corte ha pertanto accolto il regolamento di competenza, cassando l’ordinanza impugnata e dichiarando la competenza per territorio del Tribunale di Roma, rimettendo al giudice del merito la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.