Risoluzione del contratto di permuta per inadempimento del cessionario e risarcimento danni (Trib. Nola n. 2189/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto di permuta, il cessionario che, dopo aver ricevuto il bene e aver iniziato le opere di demolizione, abbandoni il cantiere senza completare la costruzione degli immobili promessi, integra un inadempimento grave, legittimando la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1454 c.c. Il creditore che agisce per la risoluzione deve provare il titolo e allegare l’inadempimento, mentre il debitore convenuto ha l’onere di dimostrare l’avvenuto adempimento o la non imputabilità dell’inadempimento. La mancata comparizione all’interrogatorio formale del legale rappresentante della società convenuta, che sia stata regolarmente citata, può essere valutata dal giudice come indizio di ammissione dei fatti dedotti, ai sensi dell’art. 232 c.p.c., in concorso con le altre risultanze istruttorie. Il danno da ripristino dell’immobile, parzialmente demolito e non ricostruito, deve essere liquidato sulla base della CTU che ne accerti l’entità, con interessi legali dalla sentenza.

Il Fatto

I proprietari di un fabbricato hanno stipulato con una società un contratto di permuta, cedendo l’immobile in cambio della cessione di un appartamento e di un garage da realizzare nello stesso stabile, da demolire e ricostruire entro il 27 aprile 2019. La società, ottenuto il possesso dell’immobile, ha iniziato le attività preparatorie alla demolizione, rimuovendo infissi, pavimenti e impianti e tagliando parzialmente le murature, ma non ha completato la demolizione né avviato la costruzione delle unità promesse. I proprietari hanno inviato una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., rimasta inadempiuta, e hanno quindi agito per la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione, dichiarando l’avvenuta risoluzione di diritto del contratto alla data del 25 maggio 2019 per effetto della diffida ad adempiere. Ha richiamato il principio secondo cui il creditore deve provare il titolo e allegare l’inadempimento, mentre il debitore ha l’onere di dimostrare l’avvenuto adempimento o la non imputabilità. I proprietari hanno provato il contratto di permuta e l’invio della diffida, mentre la società convenuta, contumace, non ha offerto alcuna prova dell’avvenuto adempimento.

La Corte ha ritenuto provato l’inadempimento sulla base delle deposizioni testimoniali, che hanno descritto l’inizio dei lavori di smantellamento e la successiva interruzione, e della consulenza tecnica d’ufficio, che ha accertato lo stato di parziale demolizione. Ha inoltre valorizzato la mancata comparizione del legale rappresentante della società all’udienza fissata per l’interrogatorio formale, ai sensi dell’art. 232 c.p.c., ritenendo ammessi i fatti dedotti, in concorso con le altre risultanze istruttorie. L’inadempimento, consistente nell’abbandono del cantiere e nella mancata costruzione degli immobili promessi entro il termine, è stato ritenuto grave e di non scarsa importanza. La Corte ha quindi condannato la società al risarcimento del danno, liquidato in € 37.244,03 sulla base della CTU, oltre interessi legali dalla sentenza.

Implicazioni Pratiche

1. Onere probatorio e contumacia del convenuto: In caso di contumacia, il creditore che agisce per la risoluzione e il risarcimento deve provare il titolo e allegare l’inadempimento; la contumacia non integra una fictio confessio, ma impedisce al convenuto di assolvere all’onere di provare l’avvenuto adempimento, rendendo fondata la domanda se supportata da prove documentali e testimoniali.
2. Valore probatorio della mancata comparizione all’interrogatorio formale: L’assenza ingiustificata del legale rappresentante all’interrogatorio formale, ex art. 232 c.p.c., consente al giudice di ritenere ammessi i fatti dedotti nell’interrogatorio, ma tale effetto va valutato unitamente alle altre prove e può essere superato da elementi contrari; è quindi strategico chiedere l’ammissione dell’interrogatorio per ottenere un’indizio probatorio forte.
3. Liquidazione del danno da ripristino mediante CTU: In caso di risoluzione per inadempimento del cessionario che abbia demolito parzialmente l’immobile, il danno è costituito dal costo di ripristino dello stato precedente, da quantificarsi mediante consulenza tecnica d’ufficio che accerti l’entità delle opere demolite e il costo di ricostruzione; gli interessi sulla somma liquidata decorrono dalla data della sentenza.

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